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Hochmoderne Immobilien Wir haben die Finanzlösung

Smart Home, Finanzierung, Baugeld, Baufinanzierung

Smart Home, PV-Anlagen und modernste Technik – während 2017 die Anzahl der Haushalte mit Smart Home Technologien in Deutschland noch bei 4,25 Millionen lag, wird sie 2024 laut Prognosen auf 14,17 Millionen steigen. Hochmoderne Technik macht das alltägliche Leben bequemer. Doch noch viel wichtiger: In Zeiten der Klimakrise eröffnet sie neue Möglichkeiten, Energie zu sparen und selbst zu produzieren, bis hin zur völligen Autarkie.

Moderne Technik hat jedoch seinen Preis, der finanziert werden muss, und genau hier liegt das Problem.

 

Geringe Nutzungsdauer erschwert die Baufinanzierung einer Hightech Immobilie

Die Geschwindigkeit des technischen Fortschritts eröffnet uns unzählige Chancen. Sie bringt jedoch auch eine Nebenwirkung mit sich: Die Haustechnik, die gestern noch modern war, ist morgen bereits veraltet.

Die Nutzungsdauer moderner Haustechnik darf deshalb mit maximal 30 Jahren kalkuliert werden, die meisten Banken rechnen jedoch nur mit 20 oder 25 Jahren. Dagegen geht eine Bank bei einem Massivhaus von 100 Jahren Nutzungsdauer bis zur Kernsanierung aus und das Finanzamt rechnet mit 50 Jahren bzw. 2% Abschreibung. Grundstücke verlieren nicht an Wert, daher wird für das Grundstück 0% Abschreibung angesetzt.

Ist der Anteil moderner Haustechnik beim Investitionsvolumen sehr hoch, wirkt das negativ und erhöht die kalkulatorische Abschreibung – die Restnutzungsdauer sinkt durch einen höheren Anteil mit kürzerer Abschreibungszeit.

Wenn die Grundstückskosten, die nicht abzuschreiben sind, im Verhältnis zum Haus zu günstig sind (unter 20% Grundstückskosten und mehr als 800qm werden kritisch gesehen), wird die Kalkulation zusätzlich erschwert.

High-End Haustechnik in Fertighäusern bzw. Holzhäusern besonders kritisch

Aus Sicht der Banken können hochenergetische Sanierungen oder Neubauten in Regionen mit hohen Grundstückspreisen in Einzelfällen kaufmännisch sinnvoll sein. Besonders kritisch wird das Thema jedoch bei der häufigen Kombination mit Fertig- oder Holzhäusern gesehen. Denn es gibt keine 100 Jahre alten Niedrig- und/ oder Fertighäuser und niemand glaubt an eine günstige Kernsanierungsfähigkeit derartiger Häuser. Im Gegenteil: Fertighäuser werden aktuell nach weniger als 50 Jahren zum Großteil wieder abgerissen. Um die Energiewende trotzdem weiter anzutreiben, versucht die staatliche KfW dies mit zinsgünstigen Darlehen zu kompensieren.

Fazit: Finanzierung unter bestimmten Umständen sinnvoll

Wenn die persönliche Bonität sehr hoch ist, die Darlehnsnehmer jung sind, keine Zweifel an der dauerhaften Kapitaldienstfähigkeit bestehen und das Darlehen bis zum Renteneintritt sowie innerhalb der, von der Bank kalkulierten, sogenannten Restnutzungsdauer vollständig zurückgezahlt ist, ignorieren einige Banken die vorgenannten Risiken und stellen die Finanzierung auf die hohe Schuldnerbonität ab. Aus Sicht der Bank besteht dann kein Risiko, dass sie wirtschaftliche Fehlentscheidungen tragen muss, da das Risiko einer Zwangsverwertung zu vernachlässigen ist.

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