Typische Gründe für eine Zwischenfinanzierung

Der Hauptgrund, weshalb einige Bauherren und Käufer auf eine Zwischenfinanzierung angewiesen sind, ist stets derselbe: Sie verfügen über gebundenes Eigenkapital, das sie augenblicklich noch nicht einsetzen können. Es folgen zwei typische Beispiele.

Immobilienverkauf: 

Es kommt vor, dass Eigenheimbesitzer mit ihrer bestehenden Immobilie nicht zufrieden sind und sie deshalb verkaufen möchten. Am schönsten wäre es natürlich, erst das Bestandsobjekt zu verkaufen und anschließend den Verkaufserlös als Eigenkapital für den Erwerb der anderen Immobilie einzusetzen. Doch in der Zwischenzeit gilt es irgendwo zu wohnen, weshalb es oft vorgezogen wird, die neue Immobilie zu erwerben und das Bestandsobjekt im Anschluss zu verkaufen.

Erbschaft:

Erben kann kompliziert und langwierig sein. Unter Umständen besteht zwar der Anspruch auf ein Erbe, doch bis das Kapital auf dem Konto eingeht, kann manchmal viel Zeit verstreichen. Dementsprechend kann es sich auch in solchen Fällen anbieten, eine Zwischenfinanzierung abzuschließen.

Ablauf der Finanzierung in der Praxis

Üblicherweise werden beide Finanzierungen – also das Darlehen für das neue Objekt sowie die Zwischenfinanzierung – parallel beantragt. So ist gewährleistet, dass der Darlehensbetrag aus der Zwischenfinanzierung rechtzeitig zur Verfügung steht und als Eigenkapital eingesetzt werden kann.

Gelder, die zur Zwischenfinanzierung dienen, werden üblicherweise in Form variabler Darlehen aufgenommen. Der Grund ist der, solch ein Darlehen jederzeit vollständig zurückzahlen zu können. Der Bedarf ist im Regelfall nur von kurzer Dauer: Sobald das Bestandsobjekt verkauft ist oder das Geld aus der Erbschaft zur Verfügung steht, wird das Darlehen aus der Zwischenfinanzierung nicht mehr benötigt.

Zielsicher zum passenden Zwischendarlehen

Tilgungssatz clever wählen

Viele Bauherren und Käufer setzen sich mit diesem Thema nur unzureichend auseinander. Dabei ist es entscheidend, sich mit der Anfangstilgung zu befassen. Sie ist es, die letztlich definiert, mit welchem Tilgungssatz die Finanzierung begonnen wird. Die Banken lassen ihren Kunden die freie Wahl, sie schreiben lediglich eine Mindesttilgung fest. Diese liegt je nach Bank und Höhe des Darlehensbetrags meist bei 1,0 oder 1,5 Prozent (auf Basis des ursprünglichen Darlehensbetrags).

Ein erheblicher Teil angehender Darlehensnehmer entscheidet sich für eine niedrige Anfangstilgung. Kein Wunder, schließlich bedeutet sie eine niedrige Monatsrate. Als Folge wird die Haushaltskasse nicht ganz so sehr belastet.

Doch im Gegenzug findet der Abtrag der Restschuld nur sehr schleppend statt. Gerade jetzt, in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen sind die Raten generell niedrig. Als Folge erhöht sich der Tilgungsanteil einer Rate im Lauf der Zeit nur geringfügig. Aufgrund der Niedrigzinsen kann es – sofern sich die Rahmendaten der Finanzierung nicht verändern – gut 50 Jahre dauern, bis ein Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.

In Anbetracht dieser Situation sind Bauherren, Käufer und auch Anschlussfinanzierer gut damit beraten, sich bewusst für eine etwas höhere Anfangstilgung zu entscheiden. Wer z.B. mit zwei Prozent statt einem Prozent beginnt, tilgt in den ersten Jahren der Finanzierung fast doppelt so viel. Zwar relativiert sich dieser Effekt im Lauf der Zeit, doch schlussendlich wird das Darlehen einige Jahre früher zurückgezahlt sein.

Schneller tilgen und gleich mehrfach profitieren

Eine frühere Rückzahlung lohnt sich gleich doppelt. Zum einen laufen dadurch insgesamt weniger Zinsen auf, was unter dem Strich eine schöne Ersparnis bedeutet. Zugleich bietet sich mit entsprechend feiner Abstimmung die Chance, das Darlehen vor Eintritt in den Ruhestand vollständig zurückzuzahlen.

Praktische Option: Sondertilgung

Angesichts dieser Vorzüge erscheint es sinnvoll, mit einer möglichst hohen Tilgung zu beginnen. Andererseits kann eine zu ehrgeizige Tilgung die Haushaltskasse sehr belasten und damit die finanziellen Möglichkeiten erheblich einschränken. Deshalb ziehen es viele Bauherren und Käufer vor, mit einer mittleren Tilgung von ca. zwei bis drei Prozent zu starten und gleichzeitig das Darlehen so zu gestalten, dass die Leistung von Sondertilgungen möglich ist.

So bleibt die finanzielle Belastung überschaubar und dennoch kann ein rascher Abtrag des Immobiliendarlehens erfolgen. Entscheidend ist allerdings, dass die Möglichkeit genutzt und auch tatsächlich Sondertilgungen geleistet werden.

Diese Faktoren beeinflussen den Marktwert

Ob eine Immobilie teuer oder günstig angeboten wird, lässt sich pauschal nicht sagen. Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an. Mehrere Faktoren entscheiden darüber, wie es um den Marktwert steht und ob der geforderte Preise davon abweicht.

Lage:

Die Lage beeinflusst den Immobilienpreis am stärksten. Je besser die Lage, desto höher der Preis. Dies bezieht sich nicht nur auf Stadt oder Region, sondern auch auf Feinheiten am sogenannten Mikrostandort. So kann u.a. unmittelbare Nachbarschaft (z.B. ausschließliches Wohngebiet oder Mischgebiet) den Wert stark beeinflussen.

Grundstücksfläche:

Je mehr Fläche zur Verfügung steht, desto höher der Preis, den der Verkäufer fordern kann. Vor allem bei Baugrundstücken wird gerne ein Preis pro Quadratmeter herangezogen.

Zustand des Gebäudes:

Sofern es sich um ein bebautes Grundstück handelt, ist der Objektzustand von größter Bedeutung. Ein guter Zustand rechtfertigt einen hohen Preis. Ist ein Gebäude hingegen baufällig, können ggf. sogar Abrisskosten vom Grundstückpreis abgezogen werden.

Verfahren der Immobilienbewertung

Am Markt werden unterschiedliche Arten von Immobilien angeboten werden. Je nach Art des Objekts empfiehlt sich deshalb eine andere Form der Bewertung. Es gibt drei etablierte Bewertungsverfahren, die überwiegend Anwendung finden.

Ertragswertverfahren:

Findet überwiegend Anwendung bei Objekten, die vermietet sind. Der Wert der Immobilie wird von den Mieteinnahmen abgeleitet. Deshalb wird dieses Verfahren fast ausschließlich zur Bewertung von Anlageobjekten herangezogen.

Vergleichswertverfahren:

Basiert auf dem Vergleich mit ähnlichen Gebäuden. Es wird Ausschau nach Objekten mit möglichst ähnlicher Lage sowie derselben Art gesucht. Anhand solcher Objekte wird versucht, den Objektwert abzuleiten. Gerade bei der Bewertung älterer Bestandsobjekte kann dieses Bewertungsverfahren hilfreich sein.

Sachwertverfahren:

Es wird ein materieller Wert ermittelt, basierend auf den Materialien, aus denen das Objekt besteht. Gerade bei neuen Objekten ist es sehr verbreitet, wobei allerdings nicht vergessen werden darf, auch den Bodenwert einzubeziehen.