Cash Flow Is King

Keine Investition ohne positiven Cashflow

Entscheidend ist, was auf dem Konto übrig bleibt. Was ist wichtiger Gewinn oder Cashflow? Der Cash-Flow ist real, Gewinne sind buchhalterische Parameter. Bei Gewinnen spielen steuerliche – und Bewertungsfragen eine entscheidende Rolle. Investorenlegenden wie Warren Buffett weisen daher immer wieder auf die entscheidende Bedeutung eines positiven Cashflows hin.

Positiv ist der Geldfluss (Cash Flow oder Mittelfluss), wenn der Geldzufluss den Geldabfluss übersteigt. Da weder fiktive Kosten wie Abschreibungen und Rückstellungen noch imaginäre Wertsteigerungen zahlungswirksam sind, bleiben sie beim Cashflow unberücksichtigt. Der tilgungsbereinigte Cash-Flow gibt die ehrliche Antwort, ob sich ein Immobilieninvestment rechnet.

Warum tilgungsbereinigt?

Weil es sich bei der Tilgung faktisch um eine Ratenzahlung auf das vom Kapitalanleger als Hebel ausgeliehene Fremdkapital handelt. Reicht der Cashflow aus, um auch die Tilgung aus dem laufenden Cash Flow zu finanzieren, handelt es sich um eine selbst abzahlende Immobilie. Die selbst abzahlende Immobilie ist der Idealzustand und wird daher auch als selbst abzahlende Rentenversicherung bezeichnet.

Wer sich durch seine Immobilie als Kapitalanlage mit Tilgungen über 2% eine selbst abzahlende Rentenversicherung einrichtet, hat alles richtig gemacht! Der Anleger trägt ausschließlich das Fremdkapitalrisiko, wandelt sein Geld in Sachvermögen um und die Mieter zahlen das Fremdkapital durch ihr Mieten ab. Nach einigen Jahrzehnten verfügt der Investor über ein lastenfreies Objekt und kann mit den Mieteinnahmen in Rente gehen oder die Immobilie privat steuerfrei verkaufen. Die Wertsteigerung gibt es nach 10 Jahren bei Privatverkauf steuerfrei dazu.

Warnung – Gier frisst Hirn!

Windige YouTube pseudo Immo Coaches erwecken den Eindruck, der Immo-Investor könnte in Deutschland Objekte finden, bei denen die Sanierung aus dem Cash-Flow finanziert werden könnte. Qvestcon warnt vor solchen selbst ernannten Masterclass-Lehrern. Ein Kapitalanlage-Objekt mit 2-3% aus dem Cashflow zu tilgen und zusätzlich noch Mittel für die Sanierung zu generieren, geht auf Dauer schief, auch in Chemnitz, Magdeburg oder Klein Kleckersdorf. Die Mietrendite auf das Gesamtkapital müsste den zweistelligen Bereich erreichen, ein Niveau, welches dauerhaft in Deutschland abwegig ist. Erfahrene Immobilieninvestoren wissen: Sanierungen niemals aus dem Cash Flow finanzieren!

Das Steuerwunder Immobilie!

Eine Immobilie als Geldanlage weist in der Anlage V der Einkommensteuererklärung des Investors häufiger einen Verlust aus. Dies ist auch ohne die Bewerbung zum kostenpflichtigen Next Level Steuer Coaching kein Anlass zur Sorge. Qvestcon erklärt die Zusammenhänge kostenfrei. Von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden in der Steuererklärung reale und fiktive Kosten abgezogen. Real sind beispielweise die als Werbungskosten abzugsfähigen Zinsen und nicht umlagefähige Nebenkosten. Fiktiv ist die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung AfA).

Beispiel:
Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 9.000€. Für Zinszahlungen werden 3.500€ und für Tilgung ebenfalls 3.500€ aufgewendet, die Abschreibung beläuft sich auf 7.000€. Den Mieteinnahmen von 9.000€ stehen steuerlich folgende Kosten als Werbungskosten gegenüber 3.500€ Zinsen und 7.000€ fiktive Abschreibungen. Der Gewinn ist negativ, steuerlich ergibt sich in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung ein Verlust von 1.500€. Steuern auf die Mieteinnahmen werden nicht fällig, im Gegenteil der Verlust von 1.500€ senkt die Einkommenssteuer zusätzlich. Da die 7.000€ AfA eine fiktive Größe ist, beläuft sich der tilgungsbereinigte Cash-Flow auf 5.500€. Aus dieser Summe ist die Tilgung von 3.500€ möglich und es verbleiben noch 2.000€ echter Cashflow. Die Steuerrückerstattung aus dem Mietverlust kommt hinzu. Dies ist das Idealszenario einer selbst abzahlenden Rentenversicherung durch Immobilien als Kapitalanlage.