Wann sollte ich direkt in ein Objekt investieren? 

Langfristig immer direkt, kurzfristig nur in liquide REITs und grundsätzlich Finger weg von Immobilienfonds, egal ob offen oder geschlossen

Wer konnte sich vor einigen Jahren vorstellen, dass Sparer für ihre Rücklagen Verwahrentgelte (Negativzinsen) bei Sparkassen und Volksbanken berappen müssen? Das Ausmaß der Gelddruckorgien aller großen Notenbanken gibt berechtigen Anlass zur Sorge, dass sich der Trend zum Negativzins weiter beschleunigt. In dieser neuen Welt gehören festverzinsliche Anlagen der Vergangenheit an.

Das international koordinierte und schnelle Eingreifen der Europäischen Zentralbank (EZB) hat uns seit 2008 mehrfach vor dem Absturz bewahrt. In seiner „Whatever it takes“ Rede hat Mario Draghi 2012 zwei Dinge klar gemacht:

Was immer es kostet und egal zu welchem Preis. Der Preis hat sich durch Corona massiv erhöht und ist die Entwertung der Geldvermögen von Millionen Sparern. Schritt eins sind Negativzinsen und QE Ankaufprogramme, der nächste Schritt wird der Übergang zu einer moderaten Inflation sein. Ob es der neuen EZB Präsidentin Christine Lagarde gelingt, die Zügel wieder anzuziehen, bevor die Inflation ins Galoppieren gerät, wird ihre größte Herausforderung, spätestens ab Mitte der 2020er Dekade.

Wenn es so einfach ist, warum tut es nicht jeder?
„Der deutsche Sonderweg“

Die Deutschen sind ein Volk von Mietern. Die Mittelschicht ist der irrigen Annahme mit den alten Rezepten aus Lebensversicherung, Sparbuch und sicherem Arbeitsplatz setze sich der Wohlstand unendlich fort. Im europäischen Vergleich platzt die Wohlstandsillusion. Deutschland ist ein reiches Land mit vergleichsweiser armer Bevölkerung. Längst sind die meisten westeuropäischen Staaten mit Blick auf das persönliche Vermögen meilenweit an Deutschland vorbeigezogen.

„Das Märchen vom reichen Land“

In seinem Buch: „Das Märchen vom reichen Land“ beschreibt der renommierte Ökonom Daniel Stelter dieses Phänomen. Die Frage, warum die meisten Deutschen derart schlechte Geldanleger sind, lässt sich nicht abschließend beantworten. Die Wahrnehmung der eigenen Wohlstandsblase scheint groß genug zu sein, dem Staat immer mehr Umverteilungskompetenzen zuzubilligen und immer höhere Abgabenlasten zu akzeptieren. Dies geschieht in der Erwartung, der paternalístische Vater Staat kümmere sich im Gegenzug um Lebensrisiken und Wohlstandssicherung. Ein Modell, das in der Bundesrepublik Jahrzehnte sehr erfolgreich war. Den Herausforderungen des global digitalisierten 21. Jahrhunderts ist das deutsche Versorgungssystem jedoch nicht mehr gewachsen.

Warum der brave deutsche Michel im europäischen Vergleich ein armer Schlucker ist, arbeitet Daniel Stelter klar heraus. Fast alle Europäer setzten auf Sachvermögen wie Immobilien und Aktien, ein Großteil wohnt in den eigenen vier Wänden. Dabei schneidet das vom Investmentpunk Gerald Hörhan verspottete „Eigenheim auf Pump in der Pampa“ besser ab, als die ständig steigende und niemals endende Miete.

Vertraue keiner deutschen Bank

Die Commerzbank wäre längst Geschichte, wenn sie nicht 2009 auf Kosten der Steuerzahler teilverstaatlicht worden wäre. Wenn die Derivate-Bombe in der Deutschen Bank explodiert, gerät die Wirtschaft weltweit ins Wanken. Bereits 2016 hat der Internationale Währungsfonds (IWF oder International Monetary Fund IMF oder Weltwährungsfonds) der Deutschen Bank daher den zweifelhaften Titel der „gefährlichsten Bank der Welt“ verliehen.

Dass die in Amerika als „Deutsche Junk“ (Junk = Müll / Abfall) verspottete Deutsche Bank 2019 trotz massiven Drucks aus dem Finanzministerium eine Fusion mit der Commerzbank abgelehnt hat, lässt nichts Gutes ahnen. In der Bilanz der Commerzbank scheinen selbst für die „Deutsche Junk“ zu viele Zeitbomben zu ticken. Wie durch eine Fusion von Not und Elend ein krisenfestes internationales Kreditinstitut entstehen soll, erschließt sich dabei wohl nur Finanzminister Olaf Scholz. Einem Finanzminister, der seine Kompetenz immer wieder durch Sparbuch-Romantik und unausgegorene Derivate- und Gold-Steuer Ideen unter Beweis stellt.

Langfristig immer direkt investieren

Je langfristiger die Perspektive des Immobilien-Anlegers, je sinnvoller ist ein Direkt-Investment. Mit dem Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung wird aus Geld- Sachvermögen. Die Eigentumsrechte des Erwerbers sind durch die Eintragung im Grundbuch „verbrieft“. Damit entsteht ein beleihungsfähiger (hebelbarer) Sachwert. Beim Erwerb von Fondsanteilen, REITs oder Token erfolgt kein Grundbucheintrag, das Vermögen kann nicht geleveraged (gehebelt) werden.

Die steuerlichen Gestaltungsoptionen liegen beim Direkterwerb in den Händen des Kapitalanlegers. Welche völlig legalen Steuertricks mit Immobilien bei Vermietung und Verpachtung möglich sind, verraten Ihnen die Steuerberater und Wirtschaftsprüfer aus dem Qvestcon Expertennetzwerk. Statt über hohe Steuern zu stöhnen, machen Immobilieninvestoren das Finanzamt zum Co-Investor und verwandeln Steuern in Eigenkapital.

REITs als kurzfristige Alternative aber ohne Hebel

Um kurzfristig ohne Aufwand mit hohen Dividenden von der Entwicklung der Immobilienmärkte zu profitieren, bieten sich der Kauf von REITs an US Börsen an. REITs (Real-Estate-Investment-Trust / Aussprache „Riets“). REITs sind Aktiengesellschaften, welche in Immobilien investieren und gut an Börsen gehandelt werden können. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds sind REITs jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge an der Börse handelbar.

Die Fremdkapitalquote eines REITs ist auf maximal bei 55% beschränkt. Investitionsschwerpunkt sind Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels, Krankenhäuser, Lager und Datenzentren. Im Vermögen eines REITs befinden sich auch Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften, Barmitteln und Hypothekenkredite.

Immobilientoken – ein Blick in die Zukunft

2020 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) grünes Licht für eine neue Investmentform gegeben. Immobilien-Token ermöglichen in Zukunft, auch kleine Summen extrem günstig in Immobilien zu investieren. Die Token-Revolution macht Immobilen als Anlageklasse einer breiteren Anlegerschicht einfach durch Tokenisierung zugänglich. Langfristig dürfte dies das Ende für Immobilienfonds bedeuten und die Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten weiter anheizen. Der Einstieg in den Immobilienmarkt wird so für Kleinsparer möglich. Die Mittelzuflüsse werden die Immobilienmärkte weiter befeuern. Das Schicksal von Immobilienfonds im Vergleich zu Immo-Token dürfte ähnlich verlaufend wie das von Investmentfonds zu ETFs (ETF (Exchange Traded Funds).