Der Faktor bestimmt die Wirtschaftlichkeit

Für Immobilien Sachwertanleger gilt das Ertragswertverfahren. Andere Bewertungsverfahren sind das Verkehrswertverfahren und das häufig für baugleiche Wohnungen verwendete Vergleichswertverfahren. Der Ertragswert basiert auf den Mieterträgen und dem für die Region üblichen Faktor bzw. Multiplikator für die Jahresmiete pro Quadratmeter (Kalt- bzw. Nettomiete).

Ob sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage für den Investor als regelmäßige Einkommensquelle lohnt, entscheidet die Immobilienrendite. Diese auch Mietrendite genannte Kennzahl bemisst sich am Verhältnis zwischen dem Investitionsaufwand (Summe aus Kaufpreis, Nebenkosten sowie den Kosten für Sanierung und Renovierung) und den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Relevant für alle Kalkulationen ist die Kaltmiete (Netto-Miete) ohne Betriebskosten wie Warmwasser- und Heizungsausgaben pro Jahr und Quadratmeter. Die dauerhaft stabil realisierbare Jahreskaltmiete wird durch den Kaufpreis pro Quadratmeter dividiert. Das Ergebnis ist der sogenannte Faktor. Dividiert man 1 / Mietfaktor erhält man die Mietrendite.

Immobilien als Kapitalanlage
Die ortsübliche Kaltmiete (Nettomiete) beträgt 9€ pro Quadratmeter. 9 Euro x 12 Monate ergibt eine Jahresmiete von 108€ pro Quadratmeter. Der Verkäufer möchte seine 100 Quadratmeterwohnung für 300.000€ veräußern, der Preis pro Quadratmeter beträgt 3.000 Euro. Nun wird der Erwerbspreis + Nebenkosten, z.B. 15%, durch die Fläche 100 Quadratmeter geteilt. 300.000€ zzgl. 15% Nebenkosten ergeben 345.000€ Investitionskosten. 345.000€ geteilt durch 100 Quadratmeter ergibt einen Preis von 3.450€ pro Quadratmeter. 3.450 pro Quadratmeter geteilt durch 108€ Jahreskaltmiete ergibt einen Faktor von 31,94. Selbst ohne Berücksichtigung von Zinsaufwänden würde es fast 32 Jahren dauern, bis die Wohnung durch die Miete refinanziert wäre. Die Mietrendite bezogen auf den Gesamtkapitaleinsatz von 345.000€ beläuft sich auf schlappe 3,1% (1/31,94=0,0313 entspricht ca. 3,1%). Solange Immobilienanleger keine Finanzierungen mit mindestens -0,1%, besser -0,6% Zinsen erhalten, ist dieses Angebot eine schlechter Deal.

Dieses Beispiel beschreibt die aktuellen Zustände einiger deutscher Großstädte wie München, Frankfurt oder Stuttgart, in denen die Mietrenditen teilweise unter 2% liegen. Aufgrund niedriger Mietrenditen bzw. hoher Faktoren jenseits der 30 ist das Chance-Risiko-Verhältnis für den Immobilien-Kapitalanleger hier im roten Bereich. Die Immobilienpreise in süddeutschen Ballungszentren insbesondere in München, Frankfurt und Stuttgart befinden sich in einer Spekulationsblase. Bei Faktoren über 20 bzw. Mietrenditen unter 5% müssen die Chance und Risiken einer Inversion in Immobilien sehr kritischen geprüft werden, auch wenn Aussicht auf immense Wertsteigerungen besteht. 

Qvestcon Experten unterstützen Sie bei der Analyse möglicher Objekte mit einer realistischen Chance-Risiko-Bewertung. Ihre Due Diligence Prüfung unterstützt Qvestcon mit realistischen Zahlen-Daten-Fakten (Mietspiegel, Leerstandsquoten, Regionalentwicklungs- und Demografie Daten etc.).

Ziel: Mietrendite mindestens 4 Prozent

Ein Vermögensaufbau mit Mietrenditen (Gesamtkapitalrenditen) unter der magischen Grenze von 3% + dem Zinssatz der Finanzierungskosten ist nur in steuerlichen Sondersituationen bei sehr hoher Steuerlast bzw. Progression in Ausnahmefälle sinnvoll. Diese Sondersituation sollten Sie gemeinsam mit einem Qvestcon Experten individuell analysieren. Ab einer Schwelle von 4-5% + dem Zinssatz der Finanzierungskosten gelangen Anlageobjekte in den Komfortbereich. Ab einem Niveau der Mietrenditen von 4% über dem nachhaltigen Finanzierungssatz zahlen sich die Mietobjekte von selbst ab, wenn man die Risiken Mietausfall (Mietausfallwagnis) und Investitionsstau professionell managt (Rücklagen).

Selbstabzahlende Mietrenditen sind in guten Lagen deutscher Großstädte aktuell kaum mehr auf klassischem Weg über Istmieten realisierbar. Der bei Einsteigern durch den Investmentpunk Gerald Hörhan als „hässliche kleine Löcher“ promotete Markt für Einzimmerwohnungen und Micro-Apartments ist mittlerweile völlig überteuert. In Speckgürteln zukunftsträchtiger Mittelstädte durch Nutzungsänderungen und Sanierungen mit Modernisierungsumlage sind selbstabzahlende Mietrenditen allerdings durchaus erreichbar

Qvestcon liefert Zahlen-Daten-Fakten, um Mietsteigerungspotenziale und Sollmieten realistisch zu kalkulieren.

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