Steuern in Vermögen umwandeln

Das Finanzamt als Co-Investor für die Geldanlage in Immobilien – Steuerparadies Deutschland

Seit der Reichsabgabenordnung von 1919 wuchs sich das deutsche Steuersystem zu einem monströsen Steuerrecht aus. Die nette Stammtisch-Story, die Steuergesetze aller Industriestaaten zusammen umfassen genauso viele Seiten wie das deutsche Steuerrecht allein, karikiert den deutschen Steuerdschungel. Bei der Steuerberaterdichte nimmt Deutschland mit ca. einem Steuerberater pro 1.000 Einwohner definitiv einen Spitzenrang ein.

Gesetze, Durchführungsverordnungen, Rundschreiben und Urteile füllen die eindrucksvollen Bücherregale deutscher Kanzleien und Wirtschaftsprüfer. Auf den Tischen von Steuerexperten und Fachanwälten stapelt sich die Fachliteratur. Ohne die News aus „Neue Wirtschaftsbriefe“, „Der Betrieb“, „Das deutsche Steuerrecht“ oder „Die GmbH Rundschau“ oder, oder, oder… läuft keine Steuerkanzlei mehr.

Einen Steuerexperten, der den Dschungel der deutschen Finanzverwaltung und Finanzgerichtsbarkeit vom Bundesfinanzministerium, Bundeszentralamt für Steuern, 16 Landesfinanzministerien, Oberfinanzdirektionen bis zu den Urteilen vom Bundesfinanzhof und aus 16 Finanzgerichten vollständig durchschaut, kann es nicht geben. Die laufenden Aufgaben der normalen Buchhaltung wie regelmäßige Steuermeldungen, Lohnabrechnungen, Sozialversicherungsmeldungen, Erstellung vom Jahresabschluss bzw. der Bilanz, Einkommenssteuererklärungen und die Pflege eines guten Arbeitsverhältnisses zum lokalen Finanzamt stehen für den Steuerberater an erster Stelle.

Vermögensaufbau erfordert Steuerstrategie

Meist bleibt wenig Zeit für strategisch proaktive Steuerberatung von Mandanten mit Spezialfragen zu Immobilien und deren Vermietung / Verpachtung. Das Thema strategische Steuergestaltung liegt meist bei den Big Four Wirtschaftsprüfungsgesellschaften, deren Consulting Sparten im Auftrag von Konzernen Modelle zur Steueroptimierung entwickeln. Steuermodelle, welche die Big 4, Deloitte, EY (Ernst & Young), PricewaterhouseCoopers (PwC) und KPMG für internationale Großkonzerne zu horrenden Gebühren entwickeln, erreicht der Immobilienanleger mit deutlich weniger Aufwand.

Für Mandanten des Typs Immobilienanleger ist es enorm wichtig, die Themen operative Buchhaltung und der Steuerstrategie klar zu unterscheiden. Einerseits braucht der Anleger einen Steuerberater mit gutem Draht zum Finanzamt, der geräuschlos knifflige Ermessensentscheidungen zum Durchwinken beim Prüfer bringt, andererseits braucht er einen Steuerexperten, der ihn proaktiv bei der Steuergestaltung und Vermögensstrukturierung berät. 

Realsteuerlast ist entscheidend!

Gemessen an der Summe aus Steuersätzen und den Sozialabgaben ist Deutschland ein extremes Hochsteuerland. Im internationalen Vergleich belegt es nach Belgien den 2. Platz in der traurigen Hitliste der Länder mit den höchsten Steuern und Sozialabgaben weltweit. Den 1995 von Paul Kirchhof ausgerufenen „Halbteilungsgrundsatz“, nach dem der Staat dem Steuerzahler nicht mehr als 50% Steuer abnehmen darf, hat das Bundesverfassungsgericht bereits 2006 kassiert. Ein Vorteil des Dschungels im Steuerrecht ist allerdings, dass enorme Unterschiede zwischen theoretischen Steuersätzen und der praktisch zu zahlenden Realsteuerlast möglich sind.

Die Liste seriöser Steuerstandorte führen Staaten mit Flat-Tax-Raten von knapp unter 10% an. Diese Steueroasen zu erreichen, ist mit viel Aufwand und Zusatzrisiken verbunden. Nicht jeder Anleger möchte Reisekosten, z.B. nach Ungarn, Zypern, Bulgarien, Georgien, Dubai, Paraguay oder Malta, Fremdwährungsrisiken wie einen inflationären Forint, Guaraní oder Lari, Zusatzkosten durch teure Doppelstrukturen in der Schweiz, Lichtenstein, Luxemburg, Delaware & Co. und rechtliche Risiken durch windige Gestaltungen bis hin zum Gestaltungsmissbrauch.

Die Immobilität der Sachanlage Immobilie macht eine Steuerverlagerung ins Ausland zudem fast unmöglich. Welcher Anleger braucht schon 9% in Ungarn, wenn er seine Steuerlast in Deutschland proaktiv so gestaltet, dass diese zwischen 8% und 15% liegt, und er zusätzlich für seine vermietete Immobilie den Hebeleffekt durch steuerbegünstigte Investitionen in Immobilien nutzen kann? Mit der richtigen Strategie kann auch Otto Normalverbraucher als Immobilieninvestor seine Steuerlast legal mehr als halbieren.

Was Goethe schon wusste, gilt auch für die Geldanlage in Immobilien: „Willst du immer weiter schweifen? Sieh, das Gute liegt so nah.“ Mit der richtigen Strukturierung Ihres Immobilienvermögens ist eine Steuergestaltung möglich, die aus der deutschen Steuerkrake eine Steueroase vor Ihrer Haustür macht. Auch international hat sich längst herumgesprochen, dass Deutschland für Immobilien-Investoren ein absolutes sicheres Steuerparadies ist. Ein Blick in die Grundbücher deutscher Großstädte wie Berlin, München, Düsseldorf oder Hamburg genügt.

Finanzamt fördert Immobilien

Die Möglichkeiten der steuerlichen Gestaltung für Immobilienanleger sind kein Unfall oder Schlupfloch des deutschen Steuerrechts, sondern der bewusste Anreiz, in diese krisensichere Sachanlage mit dem Finanzamt als Co-Investor zu investieren. Garantien sind in einer chaotischen und dynamischen Welt jedoch unmöglich und kleine Nadelstiche wie die Neuregelung der Grunderwerbssteuer bei Share Deals jederzeit möglich. Angesichts massiver Wohnraumknappheit weckt das krisensichere Steuersparmodell einer vermieteten Immobilie trotzdem vergleichsweise wenig Begehrlichkeit beim deutschen Steuerstaat.

So komplex das deutsche Steuersystem ist, so unvollständig bleibt die Darstellung seiner Gestaltungsmöglichkeiten. Qvestcon kann an dieser Stelle nur einen sehr pauschalen Überblick geben, der eine persönliche Beratung durch einen zugelassenen Steuerberater niemals ersetzen kann und möchte. Bei der Identifikation des richtigen strategischen Steuerberaters unterstützt Qvestcon mit Rat und Tat. Für den Immobilienanleger geht es nicht darum, sein Vermögen vor dem Finanzamt zu retten, sondern darum, das Finanzamt an seinem krisenfesten Vermögensaufbau zu beteiligen.

Als nicht Steuerberater gibt Qvestcon eine dringende Empfehlung für Anleger in Immobilien als Kapitalanlage. Bei allen steuerlichen Erwägungen sollte der Anleger niemals von dem Grundsatz abweichen, dass sich die Immobilie auch ohne Steuerrückerstattungen rechnen muss! Die Mieterträge eines Objektes müssen auch ohne Steuererstattungen einen positiven Cashflow aufweisen. Der ausschließliche Fokus auf die Steuervorteile vermieteter Immobilien führt zu Verwerfungen an den Immobilienmärkten, wie wir sie Ende der Neunziger in Leipzig beobachten konnten.

Welche steuerlichen Themen sollte der Sachwertanleger in Häusern und Eigentumswohnen kennen?

Einige pauschale Grundsätze als „Faustformel“ für die steuerliche Gestaltung von Immobilien als Kapitalanlage: