Immobilien GmbH – Pro und Contra

Zwischen Rendite und Steueroptimierung. Baugeld Experten geben Tipps zur optimalen Gestaltung und Baufinanzierung einer vermögensverwaltenden GmbH.

Was ist eine Immobilien GmbH?

Kurz gesagt eine Kapitalgesellschaft (juristische Person = GmbH, UG oder AG) mit der Möglichkeit, für Anleger bzw. Vermieter die laufende Steuerlast zu senken und durch Anteilsverkäufe (Share-Deals) die Grunderwerbssteuer zu umgehen. Die Steuervorteile werden durch Anschaffung oder Übertragung von Vermögensgegenständen wie Immobilien, Aktien oder Anleihen in diese Spardosen GmbH erreicht.

Wer sich an die Regel: „Reine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit“ hält, kann die Steuerlast in einer Immobilien GmbH zunächst auf 15,825% begrenzen (15% Körperschaftsteuer/ KSt und 5,5% Solidaritätszuschlag/ Soli auf die KSt = 15,825% vom Gewinn). Allerdings bleiben die Erträge dann in der Immobilien GmbH (Thesaurierung).

Wer die Gewinne schnell privat ausschütten möchte, macht die steuerreduzierende Wirkung einer Immobilien GmbH wieder zunichte. Für die Entnahme bzw. Ausschüttung fällt Abgeltungssteuer an. Die Entnahmesteuern errechnen sich aus 25% Abgeltungssteuer, auch Kapitalertragsteuer (KESt, KapESt, KapErtSt, KapSt) oder Quellensteuer genannt, zzgl. 5,5% Soli-Zuschlag sowie eventuell Kirchensteuer. Bei einer Entnahme schlagen somit weitere 26,38%-28,63% Steuern zu Buche (kirchensteuerabhängig). Nach der Ausschüttung auf die private Ebene liegt die kumulierte Steuerlast bei ca. 40%.

Absicherung Ihres Vermögens und
Steuerreduktion über eine Holding

Was ist eine Holding? – Eine Holding wird auch Muttergesellschaft genannt. Im Gegensatz zu Privatpersonen bei einer normalen GmbH, nimmt die Holding die Rolle des Gesellschafters bei ihren Tochterunternehmen ein. Dabei kann sich die Holding an beliebig vielen Gesellschaften beteiligen.

Durch den Aufbau einer Holdingstruktur als Steuervehikel könne die Gewinne der Tochterunternehmen steuerbegünstigt in die Muttergesellschaft verlagert werden.

Durch die Ausschüttung an eine übergeordnete Holding können die Entnahmesteuern zunächst auf 0,8%-1,5% gesenkt werden (abhängig von Gewerbesteuerpflicht und Hebesatz). Über eine Holdingkonstruktion werden 95% der Gewinnausschüttungen von der Steuer befreit, die verbleibenden 5% werden mit 16%-30% besteuert (Minderung der Gewerbesteuer bzw. Hebesatz). Zusätzlich werden die Erträge der Immo GmbH durch eine Gewinnverlagerung in die Holding der Haftungsmasse bzw. dem Risiko der Immobilien GmbH entzogen. Im Zweifel haftet die GmbH mit ihrem Stammkapital von z.B. nur 25.000€, obwohl sie ein Vielfaches davon als Gewinnausschüttung an die Holding transferiert hat. Die Holding GmbH wird so zum sicheren Hafen und zur Niedrigsteuerspardose für Ihr Kapital.

Einen weiteren Steuervorteil biete eine Holdingsstruktur im Veräußerungsfall. Veräußert Ihre Holding GmbH ihre Anteile an einer Tochterkapitalgesellschaft z.B. der Immobilien GmbH, ist der Veräußerungsgewinn praktisch steuerfrei.

Entscheidend ist, wann die Entnahme erfolgt!

Interessant wird es, wenn die Erträge in der Immobilien GmbH verbleiben (thesauriert werden). Alternativ kann eine steuerbegünstigte und haftungsoptimierte Ausschüttung an die übergeordnete Holding erfolgen. Steuern für Privatentnahmen werden erst fällig, wenn der Gewinn tatsächlich an die Gesellschafter ausgeschüttet wird. Findet die Gewinnausschüttung erst in der Zukunft statt, kommt es bis zu diesem Zeitpunkt zu einem zinslosen Stundungseffekt. Durch den geringeren Steuersatz in der Steuerspardose Immobilien GmbH bzw. Holding steht mehr Kapital für den Zinseszinseffekt Ihrer Investments bis zur finalen Privatentnahme bzw. Gewinnausschüttung zur Verfügung. Je länger der Anlagehorizont, je stärker hebelt der Thesaurierungsvorteil die Rendite Ihrer Anlagen (Zinseszinseffekt).

Gleichzeitig kann über die Holding reinvestiert und der Haftungszugriff auf die jeweils unterste Gesellschaftsebene jeder Holding Beteiligung beschränkt werden. Bei der Ausschüttung auf die private Ebene kommen allerdings wieder die ca. 28% Abgeltungssteuer & Co ins Spiel. Als Alternative zur teuren Ausschüttung auf die private Ebene kann die Holding oder Immobilien Gesellschaft Kredite gewähren. Damit lassen sich private Investitionen finanzieren oder Gelder in eine andere Holding Beteiligung transferieren. Ein weiterer Weg ist eine Bürgschaftsübernahme der Holding, wenn ein Kredit beispielsweise über die Bank finanziert werden soll.

Kommt eine Immobilien GmbH für mich in Frage?

Als grobe Orientierung empfehlen Qvestcon Finanzberater über eine Immobilien GmbH nachzudenken, wenn mindestens folgende Kriterien erfüllt werden:

1. Ab Beginn liegt das Vermögen in der Immobilien GmbH über 100.000€. Dabei kann es sich neben Immobilien auch um Beteiligungen z.B. in Form von Aktien und Anleihen handeln.
2. Das Vermögen soll langfristig gehalten werden (mehrere Jahrzehnte).
3. Umschichtungen (Verkäufe, Rückkäufe, Handelsgeschäfte) sind nicht geplant.
4. Die Einkommenssteuer des Anlegers hat bereits eine hohe Progressionsstufe erreicht und lässt sich absehbar nicht senken (z.B. durch Heirat, Kinder oder Einkommensminderung).
5. Außerhalb reiner Mieteinnahmen oder Dividenden bei Unternehmensbeteiligungen soll keine Liquidität aus der Aktivierung von Wertsteigerungen erzielt werden (z.B. wird das Haus oder die Wohnung mit Fokus auf Inflationsschutz erworben und dauerhaft gehalten). Die Themen
   a) der aktuell noch steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren und/ oder
   b) der grunderwerbssteuerfreie Verkauf an in gerader Linie verwandte Angehörige, die sogenannte Ehegattenschaukel, spielen für den Anleger keine Rolle. 

Weitere Themen ergeben sich aus den für die Zukunft geplanten Lebensumständen. So kann ein Wegzug aus Deutschland massive steuerlichen Konsequenzen haben. Die zu düsteren Zeiten Anfang der dreißiger Jahre eingeführte Reichsfluchtsteuer hat der deutsche Fiskus übernommen und in Wegzugssteuer umgetauft. Heute nutzen politische Akteure des entgegengesetzten Spektrums diese Fluchtsteuer und spinnen noch weitergehende Ideen zur Weltbesteuerung, um deutsche Staatsbürger dauerhaft an die nationale „Steuerkette“ zu legen. Qvestcon verfügt über ein breites Expertennetzwerk, um steuerliche und rechtliche Fragen individuell prüfen und optimieren zu lassen. Neben der Immobilien GmbH kommen alternativ Lösungen über Stiftungen und Genossenschaften in Betracht. Die wirtschaftlichen und steuerlichen Auswirkungen der Corona-Maßnahmen wecken massive Begehrlichkeiten, die Steuerprivilegen für Immobilien zu hinterfragen. Die sich hierdurch ergebenden Risiken sollten ebenfalls bei der langfristigen Strukturierung bedacht werden.

Eine vermögensverwaltende Immobilien GmbH darf keine gewerbliche Tätigkeit ausüben und sollte Handelsgeschäfte weitgehend vermeiden. Sie ist auf dauerhaftes Halten der Vermögenswerte ausgelegt.

Bei langfristigen Investitionen in Immobilien mit Fokus auf hohe Rendite kommt der Begriff Immobilien GmbH häufig ins Spiel. Steuerlich richtig ist die Bezeichnung vermögensverwaltende GmbH. Bei sogenannten Renditeobjekten geht es um möglichst hohe laufende Mieterträge, also die maximale Mietrendite bzw. einen Erwerb zu einem möglichst niedrigen Faktor. Für langfristige Investitionen in Immobilien ist dabei eine Immo GmbH erste Wahl. Der Klassiker sind günstige Mietshäuser (niedriger Faktor) in ländlichen Lagen wie beispielsweise im Harz, Niedersachsen oder in Brandenburg, aber auch renditestarke Objekte in Städten mit günstigen Immobilienpreisen wie Magdeburg, Halle, Göttingen oder Kassel.

Im Unterschied zu einer normalen GmbH darf die vermögensverwaltende oder Immobilien GmbH nicht gewerblich tätig sein. Ziel einer vermögensverwaltenden oder Immobilien GmbH ist der langfristige Vermögensaufbau bei weitgehender Vermeidung der Umschichtung von Vermögenswerten. Erfüllt die vermögensverwaltende GmbH den Grundsatz: „Reine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit“ lässt sich die kommunale Gewerbesteuer faktisch umgehen. Grundsätzlich ist jede Kapitalgesellschaft gewerbesteuerpflichtig – soweit die Theorie. Wenn die Gesellschaft jedoch nicht gewerblich agiert, erfolgt die Minderung der Gewerbesteuer. Vermögensverwaltung ist keine gewerbliche Tätigkeit, ergo entfällt die Gewerbesteuer praktisch. Die Grundlagen leiten sich aus den Paragraphen § 14 S. 1 AO und § 15 Abs. 2 EStG ab.

Die gewerbliche Verseuchung der Immobilien GmbH führt zur Steuerexplosion.

Was bedeutet nicht gewerblich tätig? Die vermögensverwaltende oder Immobilien GmbH darf ausschließlich Einnahmen aus Vermögensverwaltung erzielen. In der Vermögensberatung wird Vermögensverwaltung als Recht zur Fruchtziehung aus vorhandener Substanz definiert. Dabei ist eine Wertsteigerung bzw. Substanzvergrößerungen zulässig bzw. unschädlich. In der Praxis bedeutet dies, dass Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie Dividenden und/ oder Zinseinnahmen kein Problem sind.

Diese Fehler unbedingt vermeiden!

Steht das Thema Wiederverkauf zur Realisierung bzw. Aktivierung von Wertsteigerungen bei Ihrer Geldanlage in Immobilien im Vordergrund, ist eine Immobilien GmbH die falsche Wahl.

In Ballungszentren wie Berlin, Potsdam, Hamburg, Braunschweig, Hannover oder Leipzig stehen überwiegend Wertsteigerungen durch Wiederverkauf im Fokus. Hier sind die Mietrenditen meist unattraktiv. Hinzu kommt, dass die Verwaltung, besonders in Berlin, starken Einfluss auf die Mietgestaltung zu Lasten des Anlegers ausübt. In diesem Szenario spielt eine Immo GmbH zur dauerhaften Vermögensverwaltung kaum eine Rolle.

Spekulationsfrist was muss ich beachten

Noch bietet der Fiskus die Möglichkeit, Wohnungen und Häuser nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei zu veräußern, wenn dabei bestimmte Grenzen nicht überschritten werden. Überschreitet man gewisse Größenordnungen wird der Immobilienverkauf aus Sicht des Finanzamts zum Geschäft und die private Spekulationsfrist kann nicht mehr genutzt werden (gewerbsmäßiger Immobilienhandel). Beim Verkauf von Eigentumswohnungen ist besondere Vorsicht geboten, da hier jede Wohnung einzeln bewertet wird und schnell die magische Grenze von 3 Einheiten in 10 Jahren erreicht ist. Für eine professionelle Fix & Flip Strategie (kaufen, sanieren und weiterverkaufen) kommt eine normale (keine vermögensverwaltende Immobilien GmbH) Gesellschaft in Frage, nachdem die Grenzen der privaten Spekulationsfristen ausgeschöpft sind. Dabei lässt sich die gewerbliche GmbH ebenfalls ideal über eine Holding strukturieren. Analog zur vermögensverwaltenden GmbH lässt sich der Gewinn aus der gewerblichen Gesellschaft ebenfalls für einen Steuersatz von 1,5% in die Holding verlagern. Im Unterschied zur vermögensverwaltenden Immobilien GmbH muss die z.B. als Makler und Baudienstleister tätige gewerbliche Fix & Flip GmbH die von Stadt zu Stadt, je nach Hebesatz, unterschiedliche Gewerbesteuer zwischen 7% und 18% entrichten. Die Wahl eines Standorts mit möglichst geringem Hebesatz z.B. in der Stadt Zossen in Brandburg am Rande Berlins ist daher ein wichtiger Faktor. Im Rahmen der Qvestcon Vermögensberatung kann Ihnen Ihr Finanzberater entsprechende Standorte z.B. in Zossen bei Berlin oder Bad Wörishofen bei München vermitteln.

Trennung von Betrieb und Vermietung

Wenn Ihre Immobilie als Kapitalanlage höhere Renditen durch möblierte Vermietung über airbnb, booking.com & Co. z.B. in Wolfsburg oder als Ferienwohnung an der Ostsee oder im Harz etc. generieren kann, sprechen Sie dieses Thema bei Ihrem Qvestcon Finanzberater an. Spricht die Gesamtgrößenordnung für eine Holdingstruktur, können die Vorteile einer vermögensverwaltenden oder Immobilien GmbH trotzdem durch Trennung von Betrieb und Vermietung in unterschiedlichen Gesellschaften genutzt werden. Im Vorfeld sollten unbedingt eventuelle Einschränkungen bei der Nutzungsänderungen überprüft werden. Große Städte wie Berlin und Hamburg gehen immer rigider gegen die Umnutzung von Wohnraum vor. In klassischen Ferienregionen wie dem Harz sind Ferienwohnungen meist problemlos realisierbar.

Ein generelles Pro für Kapitalgesellschaften, jedoch mit begrenzter Haltbarkeit, ist der grunderwerbsteuerfreie Share Deal. Durch die Nutzung einer Gesellschaft wird nicht das Grundstück oder Objekt verkauft, sondern Anteile z.B. an einer Immo GmbH. Da rechtlich keine Immobilien, sondern Geschäftsanteile (Shares) verkauft werden, wird keine Grunderwerbssteuer fällig – noch! Wie lange der sogenannte Share Deal (Verkauf von Anteilen einer GmbH oder UG o.ä.) noch Bestand hat, ist allerdings fraglich. Das Thema Share-Deals wird sicher Bestandteil der nächsten Koalitionsverhandlungen und weckt seit langem Begehrlichkeiten auf einer Seite des politischen Spektrums. Nach dem Ende des Mietendeckels in Berlin wird das Thema Share Deals sicher ein Punkt auf der Agenda bei den Koalitionsverhandlungen.

Welche Auswirkung hat die Inflation

Infolge der Corona Krise wird die Geldwertstabilität stark aus den Fugen geraten. Am Horizont tauchen bereits die ersten Warnzeichen der Inflation auf. Dem Immobilieninvestor spielt die Inflation in die Hände, vorausgesetzt sie verläuft innerhalb bestimmter Grenzen. Der Wert seiner Objekte steigt rasant an, gleichzeitig entwerten sich Immobilienkredite mit Zinsbindung. Steigende Renditen und starke Wertsteigerungen bei Immobilien fördern allerdings auch die Kreativität bei Umverteilungsfantasien in der Politik. Für Ihren Qvestcon Finanzberater wird eine zentrale Herausforderung, mit der richtigen Strukturierung die zunehmenden Übergriffe des Staates durch Steuern und ausufernde Regulierung zu begrenzen.

Steuervorteil nur für Anleger

Die optimale Baufinanzierung für Anleger unterscheidet sich grundlegend von einem Immobilienkredit für Eigennutzer.

Für das privat genutzte Eigenheim bestehen im Regelfall keine Steuervorteile. Die Kriterien für einen Vergleich der Konditionen beim Baugeld sind daher überschaubar. Ganz anderes verhält es sich bei Immobilien als Geldanlage. Neben der steuerlichen Gestaltung muss die Strukturierung in der Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden (Kreditnehmer, Bürgschaften, Pfandrechtswechsel, steuerlich optimiertes Tilgungsmodell, rollierendes Eigenkapital etc.). Bei Lösungen über vermögensverwaltende Gesellschaften und Holdingstrukturen ist die regionale Sparkasse oder Volksbank oft der falsche Ansprechpartner. Viele Qvestcon Kunden berichten uns zudem über mangelhafte Kompetenz im Bereich individueller Vermögensberatung bei Standard und Massengeschäftsabwicklern wie der ING Tochter Interhyp, Dr. Klein oder baufi24.de. Leider achten einige Finanzvertriebe nur unzureichend auf die Qualifikation ihrer sogenannten Vermögensberater. Lizenznehmer und Franchise Strukturen sind mit fachkundiger Finanzberatung in den Bereichen Immobilienkredite und Versicherungen meist wenig vereinbar.

Welche Banken kommen als Partner für einen Immobilienkredit in Frage?

Die Anforderungen an eine professionelle Vermögensberatung sind bei der Baufinanzierung für eine Immobilien GmbH besonders hoch. Gemeinsam mit Ihrem Qvestcon Finanzberater finden Sie die ideale Bank für eine Immobilienfinanzierung als Kapitalanleger.

Fazit:

Die berechtigte Sorge vor einer Inflation heizt den Immobilienmarkt weiter an. Wer sein Vermögen vor Wertverlust schützen möchte, muss handeln. Dabei sind Sachwerte wie Immobilien immer erste Wahl. Für eine Kapitalanlage in Immobilien sind dabei die Auswahl passender Objekte, die richtige Strukturierung (privat, Immobilien GmbH mit oder ohne Holding, Stiftung, Genossenschaft, Ehegattenschaukel etc.) und ein auf die Struktur abgestimmter Immobilienkredit als Rendite Hebel (Leverage-Effekt) von entscheidender Bedeutung. Als Partner für die Baufinanzierung einer vermögensverwaltenden Immobilien GmbH kommen eher spezialisierte Banken als die Sparkasse oder Volksbank um die Ecke in Frage. Qvestcon berät kostenfrei und findet die passende Bank für die Finanzierung Ihrer Immobilien GmbH.