Richtige Strukturierung beginnt beim Immobilienkredit 

Es gibt entscheidende Unterschiede bei der optimalen Gestaltung einer Finanzierung für Vermietung / Verpachtung als Kapitalanleger im Vergleich zum Eigennutzer. Beim Thema Kapitalanlage haben steuerliche Aspekte die entscheidende Bedeutung! Eine Finanzierung sollte daher auf die Nutzungsart abgestimmt werden (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Anlage V der Einkommenssteuererklärung vs. Eigennutzung). Themen wie Zinswerbungskostenabzug und Tilgungsoptimierung, Spekulationsfrist (10 Jahre), anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (3 Jahre) etc. sollten unbedingt bei einer optimalen Finanzierung für Kapitalanleger beachtet werden. Im Zentrum einer Immobilienfinanzierung für Kapitalanlageobjekte steht die Cashflow-Optimierung, um optimale Erträge aus der vermieteten Immobilie zu generieren.

Die Themen Tilgungsersatzleistung und rollierendes Eigenkapital lösten regelmäßig heftige Glaubenskriege bei Experten aus. 

Aus Sicht von Qvestcon ist rollierendes Eigenkapital eine Frage

Was steckt auf der Ertragsseite hinter den Themen alternativer Einsatz des Eigenkapitals und dessen zeitweise Abtretung bzw. Zession. Diese Komponenten bilden häufig den Kern des Modells „rollierendes Eigenkapital“.

Argumentationskette eines Befürworters aus dem Qvestcon Beraterkreis:

Ist eine Alternativanlage Ihres Eigenkapitals zu einem höheren Ertrag als dem Darlehenszins möglich (z.B. MSCI World-ETF weit über 5%, in 30 Jahren durchschnittlich über 7%), sollten Sie nur das minimal erforderlichere Eigenkapital einsetzen. Als Anleger verdienen Sie zusätzlich den Zinsspread (Zinsdifferenz) oder Rendite-Spread zwischen dem SOLL-Zins der Immobilienfinanzierung und Ihrem Anlageergebnis.

Bank sieht das Risiko

Im Gegensatz zur individuell optimalen Rendite-Risiko-Flexibilitäts-Perspektive des Anlegers steht aus Sicht einer Bank die Absicherung des Kreditausfallrisikos im Fokus. In einer historisch einmaligen Niedrigzinsphase ist dies der entscheidende Überlebensfaktor der aktuell wirtschaftlich extrem gestressten Banken. Eine Bank wird immer versuchen, möglichst viele Vermögensbestandteile des Investors als Sicherheit zu nutzen (Abtretung / Zession). Wenn Ihr Vermögen aus Sicht der Bank risikobehaftet ist, wird sie auf eine schnelle Rückführung des Kredites durch hohe Tilgung drängen. Die Banken können zudem nicht einschätzen, ob – und in welchem Umfang Sie alternativ Vermögen aufbauen und haben schlechte Erfahrungen mit „undiszipliniertem“ Vermögensaufbau ihrer Kunden.

Bank ist ein Risiko

Bei einer Baufinanzierung über Jahrzehnte sollten Sie sich sehr genau mit der Überlebensfähigkeit Ihres Kreditgebers auseinandersetzen! Wenn Sie einer gestressten Bank Ihr Vermögen als Sicherheit für einen Kredit verpfänden (=Sicherungsübereignung / Zession), sollten Sie dies freiwillig nur bis zum minimal erforderlichen Maß tun.

Beim Thema Fremdwährungsrisiko ist die Haltung von Qvestcon eindeutig. Die traurigen Erfahrungen z.B. mit Fremdwährungskrediten in Schweizer Franken zur Immobilienfinanzierung in Österreich haben den Gesetzgeber veranlasst, diesem Carry Trade Modell für Privatpersonen einen Riegel vorzuschieben. Damit ist das Thema Fremdwährungskredite für Immobilienfinanzierung von Privatinvestoren abgeräumt.

Grundsätzlich besteht allerdings noch die Möglichkeit von Fremdwährungskrediten für juristische Personen. Qvestcon lehnt den Einsatz von Fremdwährungskrediten aus Risikogründen grundsätzlich ab und wird diese auch nicht an Gesellschaften, Stiftungen oder Genossenschaften vermitteln. Für Qvestcon gilt der Grundsatz, dass jede Immobilie in der Währung des Landes finanziert wird, in welchem sich das Objekt befindet. Die Multiplikation  von Wechselkursrisiken und Standortrisiken einer immobilen Sachanlage ist aus Sicht von Qvestcon nicht seriös zu managen.

So individuell wie der Anleger, so passgenau muss die Finanzierung für eine Immobilie als Geldanlage sein. Für Parameter wie

Der Hebel – Kick für zweistellige Eigenkapitalrenditen mit Immobilien

Anlageimmobilien zur Vermietung sind meist kreditfinanziert. Dies ist aus steuerlichen – und Renditegesichtspunkten sehr sinnvoll, bürgt jedoch auch Risiken. Darlehen wie Immobilienkredite  sind Fremdkapital und werden zum Hebel für das Eigenkapital der Geldanlage in Immobilien. Die Zinskosten einer Finanzierung sind als Kosten voll steuerlich abzugsfähig und mindern zusätzlich zu den Abschreibungen (AfA) den steuerlichen Gewinn Ihres vermieteten Objekts.

Durch Fremdkapitaleinsatz sind die Erträge aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geringer, die Rendite des Eigenkapitals steigt. Zweistellige Renditen für den Immobilieninvestor werden so möglich. Über 10% Rendite bei Immobilien sind bezogen auf das Eigenkapital eher eine Mindestgrenze. 12% Eigenkapitalrendite werden bereits mit einem konservativen Hebel von 3 bei einer schlechten Immobilienrendite von nur 4% mit einer optimalen Objektfinanzierung erreicht.

Bei einem Eigenkapital von 25% werden beispielweise 75% Fremdkapital durch eine Baufinanzierung bereitgestellt. Liegt die Gesamtrendite Ihres Objektes (Mietrendite / Gesamtkapitalrendite) bei 4% z.B. 4.000€ Rendite auf 100.000€ Investition (25.000 Eigenkapital + 75.000€ Fremdkapital), beläuft sich die Eigenkapitalrendite auf stolze 16% (4.000€ gemessen an 25.00€ Eigenkapital). Der Hebel (Leverage-Effekt) beträgt in diesem Fall 4 (die Investitionssumme ist viermal höher als das Eigenkapital). Je nach Bonität des Darlehensnehmers und Beleihungswert der Immobilie sind Hebel zwischen 3 und 5 über die Immobilienfinanzierung realisierbar. Ein höherer Hebel durch Finanzierung mit Fremdkapital steigert sowohl die Rendite als auch das Risiko, da er in beide Richtungen wirken kann.

Überhebelung vermeiden!

Liegt die Immobilenrendite nach Steuern über dem Hypotheken- bzw. Finanzierungszins, hebelt die Baufinanzierung die Rendite des Eigenkapitals. Für das Fremdkapital bzw. den Immobilienkredit zahlt der Anleger weniger, als er mit den Mieteinnahmen des Objekts verdient. Liegt die Mietrendite der Immobilie allerdings unter dem Immobilienkreditzins, ziehen die Zinskosten der Objektfinanzierung die Rendite im schlimmsten Fall ins Minus. In diesem Worst Case muss der Anleger das Minus aus seiner Tasche ausgleichen, um der Zwangsverwertung durch die Bank zu entgehen. Werden die Hebelrisiken zu hoch, ist der Investor überhebelt (Overleveraged). Je nach Region und Risiko sollten Hebel von 4-5 nicht überschritten werden (20% -25% Mindesteigenkapital).

Zinsen für Immobilien ca. 3% über Realzins

Die offizielle Inflationsrate lag in Deutschland 2019 bei 1,4%. Die Zinsen seriöser Finanzierungen für die Kapitalanlageimmobilen bei 1%-3% Sollzins. Ist der Zins festgeschrieben, bestehen Risiken nur auf einer Seite bei sinkender Inflation. Für Privatanleger besteht für den Fall weiter sinkender Zinsen die Möglichkeit, die Objektfinanzierung nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten nach BGB § 489 ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Langfristige Immobilienwertsteigerung 2-3%

Sehr langfristig (>30 Jahre) liegt die bereinigte Immobilienwertsteigerung bei 1,7%-3,2%, je nach Region und Zustand. Aktuell ist die Immobilienpreissteigerung mit teilweise über 8% viel höher. Konservativ kann der Investor inflationsbereinigt mit durchschnittlich 2% für die nächsten Dekaden rechnen. Aber Achtung, Immobilienpreise schwanken, nur ist das für den Anleger nicht so offensichtlich wie der tägliche Blick auf das Börsenbarometer!

Selbst ohne Berücksichtigung der Mietrendite steigt das Sachvermögen jährlich um mehr als 1,71% (2% kaufkraftbereinigte Wertsteigerung – 0,29% Realzins, allerdings nur für den Anteil des Fremdkapitals). Die Wertsteigerung findet allerdings nur auf dem Papier statt, da sie nur bei einem Verkauf Cashflow wirksam wird (bis dahin ein Buchgewinn).

Das Finanzamt als Co-Investor für die Geldanlage in Immobilien – Steuerparadies Deutschland

Seit der Reichsabgabenordnung von 1919 wuchs sich das deutsche Steuersystem zu einem monströsen Steuerrecht aus. Die nette Stammtisch-Story, die Steuergesetze aller Industriestaaten zusammen umfassen genauso viele Seiten wie das deutsche Steuerrecht allein, karikiert den deutschen Steuerdschungel. Bei der Steuerberaterdichte nimmt Deutschland mit ca. einem Steuerberater pro 1.000 Einwohner definitiv einen Spitzenrang ein.

Gesetze, Durchführungsverordnungen, Rundschreiben und Urteile füllen die eindrucksvollen Bücherregale deutscher Kanzleien und Wirtschaftsprüfer. Auf den Tischen von Steuerexperten und Fachanwälten stapelt sich die Fachliteratur. Ohne die News aus „Neue Wirtschaftsbriefe“, „Der Betrieb“, „Das deutsche Steuerrecht“ oder „Die GmbH Rundschau“ oder, oder, oder… läuft keine Steuerkanzlei mehr.

Einen Steuerexperten, der den Dschungel der deutschen Finanzverwaltung und Finanzgerichtsbarkeit vom Bundesfinanzministerium, Bundeszentralamt für Steuern, 16 Landesfinanzministerien, Oberfinanzdirektionen bis zu den Urteilen vom Bundesfinanzhof und aus 16 Finanzgerichten vollständig durchschaut, kann es nicht geben. Die laufenden Aufgaben der normalen Buchhaltung wie regelmäßige Steuermeldungen, Lohnabrechnungen, Sozialversicherungsmeldungen, Erstellung vom Jahresabschluss bzw. der Bilanz, Einkommenssteuererklärungen und die Pflege eines guten Arbeitsverhältnisses zum lokalen Finanzamt stehen für den Steuerberater an erster Stelle.

Vermögensaufbau erfordert Steuerstrategie

Meist bleibt wenig Zeit für strategisch proaktive Steuerberatung von Mandanten mit Spezialfragen zu Immobilien und deren Vermietung / Verpachtung. Das Thema strategische Steuergestaltung liegt meist bei den Big Four Wirtschaftsprüfungsgesellschaften, deren Consulting Sparten im Auftrag von Konzernen Modelle zur Steueroptimierung entwickeln. Steuermodelle, welche die Big 4, Deloitte, EY (Ernst & Young), PricewaterhouseCoopers (PwC) und KPMG für internationale Großkonzerne zu horrenden Gebühren entwickeln, erreicht der Immobilienanleger mit deutlich weniger Aufwand.

Für Mandanten des Typs Immobilienanleger ist es enorm wichtig, die Themen operative Buchhaltung und der Steuerstrategie klar zu unterscheiden. Einerseits braucht der Anleger einen Steuerberater mit gutem Draht zum Finanzamt, der geräuschlos knifflige Ermessensentscheidungen zum Durchwinken beim Prüfer bringt, andererseits braucht er einen Steuerexperten, der ihn proaktiv bei der Steuergestaltung und Vermögensstrukturierung berät. 

Realsteuerlast ist entscheidend!

Gemessen an der Summe aus Steuersätzen und den Sozialabgaben ist Deutschland ein extremes Hochsteuerland. Im internationalen Vergleich belegt es nach Belgien den 2. Platz in der traurigen Hitliste der Länder mit den höchsten Steuern und Sozialabgaben weltweit. Den 1995 von Paul Kirchhof ausgerufenen „Halbteilungsgrundsatz“, nach dem der Staat dem Steuerzahler nicht mehr als 50% Steuer abnehmen darf, hat das Bundesverfassungsgericht bereits 2006 kassiert. Ein Vorteil des Dschungels im Steuerrecht ist allerdings, dass enorme Unterschiede zwischen theoretischen Steuersätzen und der praktisch zu zahlenden Realsteuerlast möglich sind.

Die Liste seriöser Steuerstandorte führen Staaten mit Flat-Tax-Raten von knapp unter 10% an. Diese Steueroasen zu erreichen, ist mit viel Aufwand und Zusatzrisiken verbunden. Nicht jeder Anleger möchte Reisekosten, z.B. nach Ungarn, Zypern, Bulgarien, Georgien, Dubai, Paraguay oder Malta, Fremdwährungsrisiken wie einen inflationären Forint, Guaraní oder Lari, Zusatzkosten durch teure Doppelstrukturen in der Schweiz, Lichtenstein, Luxemburg, Delaware & Co. und rechtliche Risiken durch windige Gestaltungen bis hin zum Gestaltungsmissbrauch.

Die Immobilität der Sachanlage Immobilie macht eine Steuerverlagerung ins Ausland zudem fast unmöglich. Welcher Anleger braucht schon 9% in Ungarn, wenn er seine Steuerlast in Deutschland proaktiv so gestaltet, dass diese zwischen 8% und 15% liegt, und er zusätzlich für seine vermietete Immobilie den Hebeleffekt durch steuerbegünstigte Investitionen in Immobilien nutzen kann? Mit der richtigen Strategie kann auch Otto Normalverbraucher als Immobilieninvestor seine Steuerlast legal mehr als halbieren.

Was Goethe schon wusste, gilt auch für die Geldanlage in Immobilien: „Willst du immer weiter schweifen? Sieh, das Gute liegt so nah.“ Mit der richtigen Strukturierung Ihres Immobilienvermögens ist eine Steuergestaltung möglich, die aus der deutschen Steuerkrake eine Steueroase vor Ihrer Haustür macht. Auch international hat sich längst herumgesprochen, dass Deutschland für Immobilien-Investoren ein absolutes sicheres Steuerparadies ist. Ein Blick in die Grundbücher deutscher Großstädte wie Berlin, München, Düsseldorf oder Hamburg genügt.

Finanzamt fördert Immobilien

Die Möglichkeiten der steuerlichen Gestaltung für Immobilienanleger sind kein Unfall oder Schlupfloch des deutschen Steuerrechts, sondern der bewusste Anreiz, in diese krisensichere Sachanlage mit dem Finanzamt als Co-Investor zu investieren. Garantien sind in einer chaotischen und dynamischen Welt jedoch unmöglich und kleine Nadelstiche wie die Neuregelung der Grunderwerbssteuer bei Share Deals jederzeit möglich. Angesichts massiver Wohnraumknappheit weckt das krisensichere Steuersparmodell einer vermieteten Immobilie trotzdem vergleichsweise wenig Begehrlichkeit beim deutschen Steuerstaat.

So komplex das deutsche Steuersystem ist, so unvollständig bleibt die Darstellung seiner Gestaltungsmöglichkeiten. Qvestcon kann an dieser Stelle nur einen sehr pauschalen Überblick geben, der eine persönliche Beratung durch einen zugelassenen Steuerberater niemals ersetzen kann und möchte. Bei der Identifikation des richtigen strategischen Steuerberaters unterstützt Qvestcon mit Rat und Tat. Für den Immobilienanleger geht es nicht darum, sein Vermögen vor dem Finanzamt zu retten, sondern darum, das Finanzamt an seinem krisenfesten Vermögensaufbau zu beteiligen.

Als nicht Steuerberater gibt Qvestcon eine dringende Empfehlung für Anleger in Immobilien als Kapitalanlage. Bei allen steuerlichen Erwägungen sollte der Anleger niemals von dem Grundsatz abweichen, dass sich die Immobilie auch ohne Steuerrückerstattungen rechnen muss! Die Mieterträge eines Objektes müssen auch ohne Steuererstattungen einen positiven Cashflow aufweisen. Der ausschließliche Fokus auf die Steuervorteile vermieteter Immobilien führt zu Verwerfungen an den Immobilienmärkten, wie wir sie Ende der Neunziger in Leipzig beobachten konnten.

Welche steuerlichen Themen sollte der Sachwertanleger in Häusern und Eigentumswohnen kennen?

Einige pauschale Grundsätze als „Faustformel“ für die steuerliche Gestaltung von Immobilien als Kapitalanlage:

Keine Investition ohne positiven Cashflow

Entscheidend ist, was auf dem Konto übrig bleibt. Was ist wichtiger Gewinn oder Cashflow? Der Cash-Flow ist real, Gewinne sind buchhalterische Parameter. Bei Gewinnen spielen steuerliche – und Bewertungsfragen eine entscheidende Rolle. Investorenlegenden wie Warren Buffett weisen daher immer wieder auf die entscheidende Bedeutung eines positiven Cashflows hin.

Positiv ist der Geldfluss (Cash Flow oder Mittelfluss), wenn der Geldzufluss den Geldabfluss übersteigt. Da weder fiktive Kosten wie Abschreibungen und Rückstellungen noch imaginäre Wertsteigerungen zahlungswirksam sind, bleiben sie beim Cashflow unberücksichtigt. Der tilgungsbereinigte Cash-Flow gibt die ehrliche Antwort, ob sich ein Immobilieninvestment rechnet.

Warum tilgungsbereinigt?

Weil es sich bei der Tilgung faktisch um eine Ratenzahlung auf das vom Kapitalanleger als Hebel ausgeliehene Fremdkapital handelt. Reicht der Cashflow aus, um auch die Tilgung aus dem laufenden Cash Flow zu finanzieren, handelt es sich um eine selbst abzahlende Immobilie. Die selbst abzahlende Immobilie ist der Idealzustand und wird daher auch als selbst abzahlende Rentenversicherung bezeichnet.

Wer sich durch seine Immobilie als Kapitalanlage mit Tilgungen über 2% eine selbst abzahlende Rentenversicherung einrichtet, hat alles richtig gemacht! Der Anleger trägt ausschließlich das Fremdkapitalrisiko, wandelt sein Geld in Sachvermögen um und die Mieter zahlen das Fremdkapital durch ihr Mieten ab. Nach einigen Jahrzehnten verfügt der Investor über ein lastenfreies Objekt und kann mit den Mieteinnahmen in Rente gehen oder die Immobilie privat steuerfrei verkaufen. Die Wertsteigerung gibt es nach 10 Jahren bei Privatverkauf steuerfrei dazu.

Warnung – Gier frisst Hirn!

Windige YouTube pseudo Immo Coaches erwecken den Eindruck, der Immo-Investor könnte in Deutschland Objekte finden, bei denen die Sanierung aus dem Cash-Flow finanziert werden könnte. Qvestcon warnt vor solchen selbst ernannten Masterclass-Lehrern. Ein Kapitalanlage-Objekt mit 2-3% aus dem Cashflow zu tilgen und zusätzlich noch Mittel für die Sanierung zu generieren, geht auf Dauer schief, auch in Chemnitz, Magdeburg oder Klein Kleckersdorf. Die Mietrendite auf das Gesamtkapital müsste den zweistelligen Bereich erreichen, ein Niveau, welches dauerhaft in Deutschland abwegig ist. Erfahrene Immobilieninvestoren wissen: Sanierungen niemals aus dem Cash Flow finanzieren!

Das Steuerwunder Immobilie!

Eine Immobilie als Geldanlage weist in der Anlage V der Einkommensteuererklärung des Investors häufiger einen Verlust aus. Dies ist auch ohne die Bewerbung zum kostenpflichtigen Next Level Steuer Coaching kein Anlass zur Sorge. Qvestcon erklärt die Zusammenhänge kostenfrei. Von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden in der Steuererklärung reale und fiktive Kosten abgezogen. Real sind beispielweise die als Werbungskosten abzugsfähigen Zinsen und nicht umlagefähige Nebenkosten. Fiktiv ist die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung AfA).

Beispiel:
Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 9.000€. Für Zinszahlungen werden 3.500€ und für Tilgung ebenfalls 3.500€ aufgewendet, die Abschreibung beläuft sich auf 7.000€. Den Mieteinnahmen von 9.000€ stehen steuerlich folgende Kosten als Werbungskosten gegenüber 3.500€ Zinsen und 7.000€ fiktive Abschreibungen. Der Gewinn ist negativ, steuerlich ergibt sich in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung ein Verlust von 1.500€. Steuern auf die Mieteinnahmen werden nicht fällig, im Gegenteil der Verlust von 1.500€ senkt die Einkommenssteuer zusätzlich. Da die 7.000€ AfA eine fiktive Größe ist, beläuft sich der tilgungsbereinigte Cash-Flow auf 5.500€. Aus dieser Summe ist die Tilgung von 3.500€ möglich und es verbleiben noch 2.000€ echter Cashflow. Die Steuerrückerstattung aus dem Mietverlust kommt hinzu. Dies ist das Idealszenario einer selbst abzahlenden Rentenversicherung durch Immobilien als Kapitalanlage.

Das Beste kommt zum Schluss und manchmal steuerfrei

Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Veräußerungserlös. Die Anschaffungskosten beinhalten Erwerbsnebenkosten, nachträglich angefallene Investitionen für Herstellungskosten für An- und Umbauten und die Werbungskosten des Verkaufs. Wer vermietete Objekte als Sachanlage im Privatportfolio hält, kann sie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen (Spekulationsfrist zehn Jahre). Clevere Immobilieninvestoren umgehen die Spekulationssteuer innerhalb der ersten 10 Jahre, indem sie das Objekt zeitweise selbst bewohnen (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre).

Die Ehegattenschaukel ist ein Geheimtipp, um die Wertsteigerung einer Immobilie zu aktivieren und neue Abschreibungspotenziale (AfA) zu genieren, ohne das Mietobjekt dabei aus Familienvermögen zu entlassen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie an direkte Angehörige ersten Grades verkauft wird. Nach 10 Jahren lassen sich so steuerfrei Wertsteigerungen in Geld verwandeln sowie Abschreibungen erhöhen und verlängern. Der Clou: die Grunderwerbssteuer entfällt durch den Verkauf an Verwandte ersten Grades. Vor dem ersten Kauf muss das Vorgehen geplant und der Erwerb optimal strukturiert werden. 

Fix & Flip – Vermögensaufbau für Handwerker

Beliebt bei Einsteigern und Handwerkern ist der Erwerb eines sanierungsbedürftigen „hässlichen Loches“ zur Eigennutzung mit anschließender Sanierung in den nächsten 2 Jahren und steuerfreiem Verkauf im 3. Jahr. Mit diesen Fix & Flip Deals kann der Einsteiger die Eigenkapitalgrundlage für den Aufbau seines langfristigen Immobilienportfolios schaffen. Mit Flipping einsteigen und Zinshäusern spätestens mit 50 in Rente ist das sicherste Vorsorgemodell für ambitionierte Handwerker. Machbar ab 18 mit kleinem Einstiegsbudget ab Investitionssummen von 10.000€ für jeden Handwerker und gute Heimwerker. Mit Ihrem Qvestcon Berater entwerfen Sie den optimalen Plan zum Einstieg in die Welt der Immobilienprofis.

Der Faktor bestimmt die Wirtschaftlichkeit

Für Immobilien Sachwertanleger gilt das Ertragswertverfahren. Andere Bewertungsverfahren sind das Verkehrswertverfahren und das häufig für baugleiche Wohnungen verwendete Vergleichswertverfahren. Der Ertragswert basiert auf den Mieterträgen und dem für die Region üblichen Faktor bzw. Multiplikator für die Jahresmiete pro Quadratmeter (Kalt- bzw. Nettomiete).

Ob sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage für den Investor als regelmäßige Einkommensquelle lohnt, entscheidet die Immobilienrendite. Diese auch Mietrendite genannte Kennzahl bemisst sich am Verhältnis zwischen dem Investitionsaufwand (Summe aus Kaufpreis, Nebenkosten sowie den Kosten für Sanierung und Renovierung) und den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Relevant für alle Kalkulationen ist die Kaltmiete (Netto-Miete) ohne Betriebskosten wie Warmwasser- und Heizungsausgaben pro Jahr und Quadratmeter. Die dauerhaft stabil realisierbare Jahreskaltmiete wird durch den Kaufpreis pro Quadratmeter dividiert. Das Ergebnis ist der sogenannte Faktor. Dividiert man 1 / Mietfaktor erhält man die Mietrendite.

Dieses Beispiel beschreibt die aktuellen Zustände einiger deutscher Großstädte wie München, Frankfurt oder Stuttgart, in denen die Mietrenditen teilweise unter 2% liegen. Aufgrund niedriger Mietrenditen bzw. hoher Faktoren jenseits der 30 ist das Chance-Risiko-Verhältnis für den Immobilien-Kapitalanleger hier im roten Bereich. Die Immobilienpreise in süddeutschen Ballungszentren insbesondere in München, Frankfurt und Stuttgart befinden sich in einer Spekulationsblase. Bei Faktoren über 20 bzw. Mietrenditen unter 5% müssen die Chance und Risiken einer Inversion in Immobilien sehr kritischen geprüft werden, auch wenn Aussicht auf immense Wertsteigerungen besteht. 

Ziel: Mietrendite mindestens 4 Prozent

Ein Vermögensaufbau mit Mietrenditen (Gesamtkapitalrenditen) unter der magischen Grenze von 3% + dem Zinssatz der Finanzierungskosten ist nur in steuerlichen Sondersituationen bei sehr hoher Steuerlast bzw. Progression in Ausnahmefälle sinnvoll. Diese Sondersituation sollten Sie gemeinsam mit einem Qvestcon Experten individuell analysieren. Ab einer Schwelle von 4-5% + dem Zinssatz der Finanzierungskosten gelangen Anlageobjekte in den Komfortbereich. Ab einem Niveau der Mietrenditen von 4% über dem nachhaltigen Finanzierungssatz zahlen sich die Mietobjekte von selbst ab, wenn man die Risiken Mietausfall (Mietausfallwagnis) und Investitionsstau professionell managt (Rücklagen).

Selbstabzahlende Mietrenditen sind in guten Lagen deutscher Großstädte aktuell kaum mehr auf klassischem Weg über Istmieten realisierbar. Der bei Einsteigern durch den Investmentpunk Gerald Hörhan als „hässliche kleine Löcher“ promotete Markt für Einzimmerwohnungen und Micro-Apartments ist mittlerweile völlig überteuert. In Speckgürteln zukunftsträchtiger Mittelstädte durch Nutzungsänderungen und Sanierungen mit Modernisierungsumlage sind selbstabzahlende Mietrenditen allerdings durchaus erreichbar.