Der Hebel – Leverage

Der Hebel – Kick für zweistellige Eigenkapitalrenditen mit Immobilien

Anlageimmobilien zur Vermietung sind meist kreditfinanziert. Dies ist aus steuerlichen – und Renditegesichtspunkten sehr sinnvoll, bürgt jedoch auch Risiken. Darlehen wie Immobilienkredite  sind Fremdkapital und werden zum Hebel für das Eigenkapital der Geldanlage in Immobilien. Die Zinskosten einer Finanzierung sind als Kosten voll steuerlich abzugsfähig und mindern zusätzlich zu den Abschreibungen (AfA) den steuerlichen Gewinn Ihres vermieteten Objekts.

Durch Fremdkapitaleinsatz sind die Erträge aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geringer, die Rendite des Eigenkapitals steigt. Zweistellige Renditen für den Immobilieninvestor werden so möglich. Über 10% Rendite bei Immobilien sind bezogen auf das Eigenkapital eher eine Mindestgrenze. 12% Eigenkapitalrendite werden bereits mit einem konservativen Hebel von 3 bei einer schlechten Immobilienrendite von nur 4% mit einer optimalen Objektfinanzierung erreicht.

Bei einem Eigenkapital von 25% werden beispielweise 75% Fremdkapital durch eine Baufinanzierung bereitgestellt. Liegt die Gesamtrendite Ihres Objektes (Mietrendite / Gesamtkapitalrendite) bei 4% z.B. 4.000€ Rendite auf 100.000€ Investition (25.000 Eigenkapital + 75.000€ Fremdkapital), beläuft sich die Eigenkapitalrendite auf stolze 16% (4.000€ gemessen an 25.00€ Eigenkapital). Der Hebel (Leverage-Effekt) beträgt in diesem Fall 4 (die Investitionssumme ist viermal höher als das Eigenkapital). Je nach Bonität des Darlehensnehmers und Beleihungswert der Immobilie sind Hebel zwischen 3 und 5 über die Immobilienfinanzierung realisierbar. Ein höherer Hebel durch Finanzierung mit Fremdkapital steigert sowohl die Rendite als auch das Risiko, da er in beide Richtungen wirken kann.

Überhebelung vermeiden!

Liegt die Immobilenrendite nach Steuern über dem Hypotheken- bzw. Finanzierungszins, hebelt die Baufinanzierung die Rendite des Eigenkapitals. Für das Fremdkapital bzw. den Immobilienkredit zahlt der Anleger weniger, als er mit den Mieteinnahmen des Objekts verdient. Liegt die Mietrendite der Immobilie allerdings unter dem Immobilienkreditzins, ziehen die Zinskosten der Objektfinanzierung die Rendite im schlimmsten Fall ins Minus. In diesem Worst Case muss der Anleger das Minus aus seiner Tasche ausgleichen, um der Zwangsverwertung durch die Bank zu entgehen. Werden die Hebelrisiken zu hoch, ist der Investor überhebelt (Overleveraged). Je nach Region und Risiko sollten Hebel von 4-5 nicht überschritten werden (20% -25% Mindesteigenkapital).

Zinsen für Immobilien ca. 3% über Realzins

Die offizielle Inflationsrate lag in Deutschland 2019 bei 1,4%. Die Zinsen seriöser Finanzierungen für die Kapitalanlageimmobilen bei 1%-3% Sollzins. Ist der Zins festgeschrieben, bestehen Risiken nur auf einer Seite bei sinkender Inflation. Für Privatanleger besteht für den Fall weiter sinkender Zinsen die Möglichkeit, die Objektfinanzierung nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten nach BGB § 489 ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Langfristige Immobilienwertsteigerung 2-3%

Sehr langfristig (>30 Jahre) liegt die bereinigte Immobilienwertsteigerung bei 1,7%-3,2%, je nach Region und Zustand. Aktuell ist die Immobilienpreissteigerung mit teilweise über 8% viel höher. Konservativ kann der Investor inflationsbereinigt mit durchschnittlich 2% für die nächsten Dekaden rechnen. Aber Achtung, Immobilienpreise schwanken, nur ist das für den Anleger nicht so offensichtlich wie der tägliche Blick auf das Börsenbarometer!

Selbst ohne Berücksichtigung der Mietrendite steigt das Sachvermögen jährlich um mehr als 1,71% (2% kaufkraftbereinigte Wertsteigerung – 0,29% Realzins, allerdings nur für den Anteil des Fremdkapitals). Die Wertsteigerung findet allerdings nur auf dem Papier statt, da sie nur bei einem Verkauf Cashflow wirksam wird (bis dahin ein Buchgewinn).