Welche Bedeutung haben Immobilien beim strategischen Vermögensaufbau?

Für alle Vermögensklassen gilt das magische Dreieck Rendite-Risiko-Liquidität. Hohe Renditen erfordern höhere Risikobereitschaft. Je langfristiger sich der Anleger bindet (auf seine Liquidität verzichtet), je höher sollte seine Rendite ausfallen. Auf lange Sicht steigt das Prognoserisiko z.B. für die Inflationserwartung. Eine langfristige Kapitalbindung kann bei kurzfristigem Geldbedarf zum Problem werden (Liquiditätsengpass). Die eigene Endlichkeit des Anlegers muss bedacht werden (Investitionshorizont und Lebensplanung). Bei Immobilien als Kapitalanlage sind darüber hinaus steuerliche Überlegungen ganz wesentlich, da in Deutschland keine Anlageklasse derart steuerprivilegiert ist.

Das Ende festverzinslicher Anlagen

Mit der klassischen 1/3 Vermögensverteilung: ein Drittel Aktien, ein Drittel Anleihen (englisch Bonds) und ein Drittel Immobilien sind die Nachkriegsgenrationen in der Bundesrepublik gut gefahren. Mit Blick auf die nächsten Jahrzehnte sollte das Drittel der Anleihen allerdings sehr kritisch betrachtet werden. Hier droht Vermögensvernichtung durch negative Realverzinsung bzw. schleichende Enteignung. Das Insolvenzrisiko des Emittenten kommt hinzu. Faktisch gehört sämtliches verzinsliches Geldvermögen zu dieser Nominalwert- bzw. Papiervermögensklasse. Betroffen von der Entwertung durch negative Realverzinsung sind Sparbücher, Rentenversicherungen, Lebensversicherungen, Termingelder etc.

Anleihen von Emittenten mit exzellenter Bonität sollten allenfalls als Interimslösung mit entsprechend kurzen Laufzeiten von maximal 1-3 Jahren  in Betracht gezogen werden. Grundsätzlich sollte der Anleihen-Anteil zugunsten von Sachvermögen stark reduziert werden. Die Erträge inflationsgeschützter Anleihen sind noch niedriger und daher keine Alternative (US: Treasury inflation-protected security, Inflation-linked Gilt, Real Return Bond (RRB), Inflationsindexierte Bundesanleihe, Inflationsindexierte Bundesobligation).

Gold ist eine Versicherung – aber keine Anlage

Je nach persönlicher Krisenerwartung und Risikoneigung lassen Edelmetalle mit einem Anteil von 5%-20% als „eiserne Reserve“ Anleger ruhiger schlafen

Bezugsquellen für physisches Gold und Silber findet der Anleger hier:
www.gold.de 

Edelmetalle und Aktien ohne Dividenden (Wachstumsaktien / englisch Growth Stocks) haben aber ein Problem. Sie werfen keine laufenden Erträge ab, ihr Cash-Flow ist 0. Die erhofften Wertsteigerungen sind Buchgewinne, welche sich erst durch einen Verkauf aktivieren – bzw. in Liquidität verwandeln lassen. Diese Anlagen sind daher entweder eine reine Spekulation oder eine Versicherung. In keinem Fall sind sie geeignet, regelmäßige Einnahmen zu generieren.

Sachwertvermögen mit laufenden Einnahmen ist Trumpf!

Zinserträge sind aufgrund des Emittentenrisikos (Sichtwort Lehman Brothers) zunehmend negativ werdender Realverzinsung (schleichende Enteignung) und mangelnder Deckung in Realvermögen (Papierforderung) heute keine ernstzunehmende Option. Für den nachhaltigen Vermögensaufbau verbleiben als Geldanlage nur Unternehmensbeteiligungen wie Aktien mit regelmäßiger Gewinnausschüttung (Dividenden) sowie vermiete Immobilien bzw. verpachtetes Land und eine Versicherung in Edelmetallen. Für gute Gelegenheiten und unvorhergesehene Situationen ist eine zusätzliche Geldreserve (Cash) zu empfehlen.

Solange die Weltbevölkerung wächst, entwickelt sich das Produktivvermögen. Aktien sind eine Beteiligung am Produktivvermögen von Unternehmen. Sie sind Sachwertanteile mit Gewinnanspruch auf den über die Aktie erworbenen Produktivvermögensanteil. Ob dieser Gewinn für Wachstum reinvestiert wird (Wachstumsaktien / Growth), ganz oder teilweise ausgeschüttet wird (Dividendenaktien / Value) oder zur Vorfinanzierung von Investitionen genutzt wird (z.B. wenn das Unternehmen neu gegründet wurde und sich noch in der Verlustphase befindet / ebenfalls Wachstumsaktien / Growth), bestimmt die Geschäftspolitik der Aktiengesellschaft.

Im Gegensatz zu Unternehmensbeteiligungen als namentlich registrierter Gesellschafter (z.b. im Handelsregister einer GmbH) sind Aktien heute fast ausschließlich Inhaberaktien. Der Inhaber hat den Eigentumsanspruch, ist aber im Gegensatz zu Namensaktien nicht im Aktienregister registriert. Inhaberaktien sind sie problemlos an Börsen handelbar und können durch Verkauf an der Börse in Geld „verwandelt“ werden. Entsprechend der Aktiennachfrage bzw. Handelsmenge sind Aktien mehr oder weniger liquide (leicht zu kaufen und zu verkaufen).

Der große Vorteil von Aktien ist die Möglichkeit, sich global am Produktivkapital zu beteiligen. Unabhängig vom Wohnort des Aktionärs kann er sich an Unternehmen auf der ganzen Welt beteiligen und dafür beliebige Börsenplätze nutzen. Mit Blick auf die demografische Entwicklung Deutschlands, den sehr geringen Handelsmengen an deutschen Börsen und der Risikosteuerung sollten Börsenplätze in den USA bevorzugt werden.

Risikostreuung und Liquidität sind entscheidend

In den USA sollte der Anleger Aktien großer Unternehmen mit internationaler Ausrichtung und starker Präsenz in wachstumsstarken Schwellenländern handeln. Die Gebühren betragen dabei nur einen Bruchteil der in Deutschland üblichen Courtage. Aufgrund hoher Handelsmengen ist der Markt um ein vielfaches liquider.

Leider fehlt bei einem Großteil deutscher Aktionäre das Verständnis für Liquidität und Risikostreuung. Als Deutscher in deutsche Unternehmen an unterkapitalisierten Börsen zu investieren, ist der zweitgrößte Fehler des Aktionärs. Getoppt wird er nur durch das ausschließliche Invest in Aktien seines Arbeitgebers. Geht der Arbeitgeber Pleite, ist der Aktionär arbeitslos und sein Aktienvermögen verwandelt sich zusätzlich in Luft.

Als Deutscher, beispielweise Papiere der Deutschen Bank oder Daimler an der Börse Hamburg zu handeln, ist wenig sinnvoll. Der Anleger investiert in Unternehmen seines Wirtschaftsraums. Trifft Deutschland eine Krise, besteht das Risiko, dass sowohl der Anleger als auch seine Aktien in den Strudel nationaler Probleme geraten. In einer Krise werden viele Aktionäre die Aktien der angeschlagenen Unternehmen verkaufen. Sie versuchen dies an kleinen unterkapitalisierten Börsenplätzen. Auf wieviel Käufer werden sie dort treffen? Die Richtung der Kurse kennt dann nur einen Weg – nach Süden.

Als Deutscher, beispielweise Papiere der Deutschen Bank oder Daimler an der Börse Hamburg zu handeln, ist wenig sinnvoll. Der Anleger investiert in Unternehmen seines Wirtschaftsraums. Trifft Deutschland eine Krise, besteht das Risiko, dass sowohl der Anleger als auch seine Aktien in den Strudel nationaler Probleme geraten. In einer Krise werden viele Aktionäre die Aktien der angeschlagenen Unternehmen verkaufen. Sie versuchen dies an kleinen unterkapitalisierten Börsenplätzen. Auf wieviel Käufer werden sie dort treffen? Die Richtung der Kurse kennt dann nur einen Weg – nach Süden.

Kapitalflucht ist mit Immobilien unmöglich

Der Bezeichnung Immobilie, verrät ein zentrales Risiko, welches für jedes Stück Grund und Boden, jedes Haus, jede Eigentumswohnung oder Gewerbeimmobile in jedem Land und in jeder Lage gilt. Immobilien sind nicht mobil (immobil) und daher dem Wohl und Wehe staatlicher Regulierung sowie lokalen Krisen und Katastrophen ausgesetzt. Durch Grundbücher, Bauämter, Lastenverzeichnisse, Flurlagepläne, Finanzämter, Vermessungsbehörden und kommunale Statistiken besteht absolute Transparenz und einfacher staatlicher Zugriff auf Immobilienvermögen (Steuern, Abgaben, Enteignung etc.).

Der Investor sollte sich daher sehr genau mit dem Thema Rechtssicherheit befassen. Dies gilt in besonderem Maße für Auslandsimmobilien und beim Thema Schutz vor Gläubigerzugriff im Insolvenzfall. Das Mietrecht enthält viele Herausforderungen, hinzukommen lokale Regulierungen wie Mietpreisbremsen oder Nutzungsänderungsverbote etc. Qvestcon verfügt über ein breites Expertennetzwerk zu diesen Spezialthemen und hilft Ihnen beim strategischen Vermögensaufbau in Immobilen.

Das zweite Risiko ist das Klumpenrisiko. Abhängig vom Kaufpreis des Objekts, Eigenkapitaleinsatz und Fremdkapitalanteil in der Objektfinanzierung (Leverage / Hebel) lässt sich ein Immobilienvermögen mehr oder weniger diversifizieren. Beim Thema Diversifikation stehen für den Investor in Immobilien als Geldanlage die Themen Erreichbarkeit, Reiseaufwand, effektive Kontrolle, mangelnde Marktkenntnis und Doppelstrukturen z.B. für Hausverwaltung auf der Soll-Seite. Um die Balance zwischen Synergie und Diversifikation zu halten, sollte der Investor andere liquidere Sachvermögensklassen grundsätzlich immer mitdenken.

Sicherheit, Rendite und Hebel machen
Immobilien zur TOP-Anlage

Den Risiken stehen einzigartige Chancen beim Immobilienerwerb gegenüber. Die richtige Auswahl macht vermietete Immobilien zur Premiumanlage. Auf die Einzelheiten gehen wir in den nachfolgenden Kapiteln und vertiefenden Expertengesprächen mit Qvestcon Beratern ein. Zentral sind dabei die Themen Fremdkapital-Hebel, Mietrendite, Wertsteigerung und die einzigartigen Steuervorteile in Deutschland, welche Immobilien zum sprichwörtlichen Betongold machen. Einer Anlage besser als Gold, da Betongold bei richtiger Auswahl regelmäßig und nachhaltig sehr gute Renditen auf Ihr Konto bringt, ein vergleichbares Maß an Sicherheit bietet und das Finanzamt zum Sparschwein für Ihr Vermögen macht. Der unglaubliche Slogan: „Steuern in Vermögen umwandeln“ gilt im Immobilien-Investor Steuerparadies Deutschland tatsächlich.

Immobilieninvestoren in der Wachstumsphase kaufen ständig neue Objekte, um einen Bestand aufzubauen. Sie haben daher oft ein hohes Vermögen, aber meist wenig Geld in der Tasche und sind immer auf der Suche nach Fremdkapital. Das ist völlig normal und eine gute Chance, sich an lohnenden Investitionen zu beteiligen. Wenn man weniger Zeit und Lust hat, sich mit dem komplexen Thema auseinanderzusetzen, ist der Einstig als Co-Investor eine clevere Alternative. Anders als ein anonymer, schlimmstenfalls geschlossener Immobilienfonds wird ein Co-Investment durch Grundbucheintragung und Grundschuld physisch abgesichert und so zur echten Sachanlage. Im Qvestcon Netzwerk vermitteln wir Kontakte zwischen interessierten Anlegern, kompetenten Immobilienprofis und Banken.