Finanzierungen für Kapitalanleger sind speziell

Richtige Strukturierung beginnt beim Immobilienkredit 

Es gibt entscheidende Unterschiede bei der optimalen Gestaltung einer Finanzierung für Vermietung / Verpachtung als Kapitalanleger im Vergleich zum Eigennutzer. Beim Thema Kapitalanlage haben steuerliche Aspekte die entscheidende Bedeutung! Eine Finanzierung sollte daher auf die Nutzungsart abgestimmt werden (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Anlage V der Einkommenssteuererklärung vs. Eigennutzung). Themen wie Zinswerbungskostenabzug und Tilgungsoptimierung, Spekulationsfrist (10 Jahre), anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (3 Jahre) etc. sollten unbedingt bei einer optimalen Finanzierung für Kapitalanleger beachtet werden. Im Zentrum einer Immobilienfinanzierung für Kapitalanlageobjekte steht die Cashflow-Optimierung, um optimale Erträge aus der vermieteten Immobilie zu generieren.

Die Themen Tilgungsersatzleistung und rollierendes Eigenkapital lösten regelmäßig heftige Glaubenskriege bei Experten aus. 

Aus Sicht von Qvestcon ist rollierendes Eigenkapital eine Frage

Was steckt auf der Ertragsseite hinter den Themen alternativer Einsatz des Eigenkapitals und dessen zeitweise Abtretung bzw. Zession. Diese Komponenten bilden häufig den Kern des Modells „rollierendes Eigenkapital“.

Argumentationskette eines Befürworters aus dem Qvestcon Beraterkreis:

Ist eine Alternativanlage Ihres Eigenkapitals zu einem höheren Ertrag als dem Darlehenszins möglich (z.B. MSCI World-ETF weit über 5%, in 30 Jahren durchschnittlich über 7%), sollten Sie nur das minimal erforderlichere Eigenkapital einsetzen. Als Anleger verdienen Sie zusätzlich den Zinsspread (Zinsdifferenz) oder Rendite-Spread zwischen dem SOLL-Zins der Immobilienfinanzierung und Ihrem Anlageergebnis.

Bank sieht das Risiko

Im Gegensatz zur individuell optimalen Rendite-Risiko-Flexibilitäts-Perspektive des Anlegers steht aus Sicht einer Bank die Absicherung des Kreditausfallrisikos im Fokus. In einer historisch einmaligen Niedrigzinsphase ist dies der entscheidende Überlebensfaktor der aktuell wirtschaftlich extrem gestressten Banken. Eine Bank wird immer versuchen, möglichst viele Vermögensbestandteile des Investors als Sicherheit zu nutzen (Abtretung / Zession). Wenn Ihr Vermögen aus Sicht der Bank risikobehaftet ist, wird sie auf eine schnelle Rückführung des Kredites durch hohe Tilgung drängen. Die Banken können zudem nicht einschätzen, ob – und in welchem Umfang Sie alternativ Vermögen aufbauen und haben schlechte Erfahrungen mit „undiszipliniertem“ Vermögensaufbau ihrer Kunden.

Bank ist ein Risiko

Bei einer Baufinanzierung über Jahrzehnte sollten Sie sich sehr genau mit der Überlebensfähigkeit Ihres Kreditgebers auseinandersetzen! Wenn Sie einer gestressten Bank Ihr Vermögen als Sicherheit für einen Kredit verpfänden (=Sicherungsübereignung / Zession), sollten Sie dies freiwillig nur bis zum minimal erforderlichen Maß tun.

Beim Thema Fremdwährungsrisiko ist die Haltung von Qvestcon eindeutig. Die traurigen Erfahrungen z.B. mit Fremdwährungskrediten in Schweizer Franken zur Immobilienfinanzierung in Österreich haben den Gesetzgeber veranlasst, diesem Carry Trade Modell für Privatpersonen einen Riegel vorzuschieben. Damit ist das Thema Fremdwährungskredite für Immobilienfinanzierung von Privatinvestoren abgeräumt.

Grundsätzlich besteht allerdings noch die Möglichkeit von Fremdwährungskrediten für juristische Personen. Qvestcon lehnt den Einsatz von Fremdwährungskrediten aus Risikogründen grundsätzlich ab und wird diese auch nicht an Gesellschaften, Stiftungen oder Genossenschaften vermitteln. Für Qvestcon gilt der Grundsatz, dass jede Immobilie in der Währung des Landes finanziert wird, in welchem sich das Objekt befindet. Die Multiplikation  von Wechselkursrisiken und Standortrisiken einer immobilen Sachanlage ist aus Sicht von Qvestcon nicht seriös zu managen.

So individuell wie der Anleger, so passgenau muss die Finanzierung für eine Immobilie als Geldanlage sein. Für Parameter wie