Auf welche Faktoren kommt es beim Kauf einer Immobilie als Geldanlage an?

Entscheidend ist, was auf dem Konto landet. Der Geldfluss – Cashflow – ist Trumpf!

Regelmäßige Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzial sind die zwei Seiten der nachhaltigen Immobilien-Rendite. Der Ertragskraft, dem regelmäßigen Cashflow durch Mieteinnahmen auf dem Konto des Eigentümers kommt dabei eine entscheidende Bedeutung zu. Krisenfest (resilient) wird Ihr Investment, wenn es regelmäßig sichere Erträge ohne große Schwankungen abwirft (niedrige Volatilität).Die Wertsteigerung ist das Sahnehäubchen.

Bis zu einem Verkauf sind die Wertzuwächse theoretisch, die Betriebskosten real. Spekulationsgewinne sind Buchgewinne bis sie sich durch einen Verkauf des Sachwertes in Geld materialisieren. Versierte Anleger setzten daher auf Realvermögen, welches laufende Einnahmen generiert, erwarten dabei inflationsbereinigt einen Werterhalt und hoffen, dass ihre Spekulation einer Wertsteigerung zusätzlich aufgeht.

Was sind die 3 Ecken des Bewertungsdreiecks für die Perspektiven von Immobilen?

1. Das Realzinsniveau (Zinsen bereinigt um die Inflationsrate) – je niedriger die langfristige Realzinserwartung, je stärker steigen die Preise für Sachwerte wie Häuser, Grundstücke und Eigentumswohnungen. Für Gewerbeimmobilien gelten zusätzliche Regeln, die Ihnen Qvestcon Experten gern im Rahmen eines persönlichen Gespräches erläutern
2. Die Demografie – gewinnt oder verliert eine Region Einwohner in der Langfristperspektive und wie sieht deren Altersstruktur aus? Zuzug und Verjüngung machen Standorte immer attraktiver und sind ein Indikator für steigende Kaufkraft (Gentrifizierung oder Gentrifikation)
3. Die Wohnflächennachfrage – Hier gilt es einzuschätzen

1. wie sich die Angebotsseite entwickelt, die sogenannte Wohnungsbaulücke
   Werden neue Wohnungen gebaut?
   Reduziert sich der Bestand durch Rückbau oder Vergrößerungen von Wohnungen? Finden Umnutzungen statt (z.B. Gewerbe- in Wohnflächen? etc.) und
2. wie sich die Nachfrage nach den individuellen Wohnflächen, den Wohnungsgrößen und deren Ausstattung entwickelt (Singlewohnungen, Familienhäuser, Studentenzimmer, behindertengerechte Wohnungen, Gemeinschaftswohnungen etc.)

Preisfaktor – Lage, Lage, Lage
Die Marko-, Meso- und Mirko-Lage

Knappe Güter haben einen Preis. Landflächen sind beschränkt, Bevölkerung und Wohlstand wachsen kontinuierlich. Aus diesen Gründen steigt die Flächen- und Wohnraumnachfrage stetig weiter. Ein todsicheres Investment, so lautet die Werbebotschaft in den Hochganzbroschüren von Maklern und Immobilienfonds.

Die Welt könnte so einfach sein, ist sie aber nicht. Nur 2-3% der Landfläche sind von Menschen besiedelt. Richtig ist, der Anteil steigt, allerdings auf maximal 5% bis 2050. Global sinken die Geburtenraten seit einigen Jahren. Heute wächst die Weltbevölkerung nur noch durch die Zunahme der Lebenserwartung. Trotz aller Hiobsbotschaften befindet sich die Menschheit in einem nie dagewesenen Wohlstandszuwachs. Die steigende Lebenserwartung belegt diese Tatsache. Der 2017 verstorbene schwedische Professor Hans Rosling hat die Themen Wohlstandsentwicklung und Mythos Überbevölkerung Jahrzehnte analysiert. Sein Ausblick gibt Anlass zu großer Hoffnung für Schwellen- und Entwicklungsländer.

Wohlstandsverlagerung in Schwellenländer

Der globale Wohlstandzuwachs findet primär in Schwellen- und Entwicklungsländern statt. In den alten Industrienationen greift das Gesetz des abnehmenden Grenznutzens. Hier stagniert oder sinkt die Bevölkerung und Wachstumsraten nehmen ab. Der Geldmengenzuwachs übersteigt das Wirtschaftswachstum, Wohlstandsgewinne werden verstärkt über die Entwertung des Geldvermögens finanziert. Die massiven Anstiege der Staatsverschuldungen und Ankaufprogramme der Zentralbanken (Quantitative Easing kurz QE) haben die Zinsen die nächsten Jahrzehnte auf extrem niedrigem bis negativem Niveau zementiert. Einerseits heizt dies die Preise für Sachwerte wie Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen enorm an, andererseits verlieren die Sparer der Mittelschicht schleichend ihr Geldvermögen durch negative Realzinsen.

Zur Sicherung der langfristigen Wertstabilität seines Immobilieninvestments ist die Lage das entscheidende Kriterium für den Geldanleger. Im Gegensatz zu Zentralstaaten ist der deutsche Immobilienmarkt sehr heterogen. Die föderale Struktur der Bundesrepublik schlägt sich in unterschiedlichen Wachstumsregionen nieder. Südlich der Mainlinie haben sich die Preise stark überproportional entwickelt. Scharfe Preiskorrekturen bei Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen sind hier zwar nicht zu erwarten, allerdings dürfte sich die Wachstumsdynamik verlangsamen und innerhalb Deutschlands verlagern.

Überhebelung vermeiden

Erträgliche Renditen sind hier nur mit einem ungesunden Fremdkapital-Hebel möglich.

Die zwei Seiten des Hebels sind, dass er

1. Multiplikator für Eigenkapitalrendite ist und
2. gleichermaßen die Risiken einer Investition erhöht.

Je höher der Kaufpreis für ein Einzelobjekt, je stärker steigt das absolute Gesamtrisiko, zusätzlich wird die Risikostreuung erschwert (Klumpenrisiko). Bei Immobilieninvestitionen müssen die Themen Eigenkapitalaufwand und Überhebelungsrisiko (overleveraged Effekt verhindern) immer mitgedacht und ins Verhältnis zur Mietrendite gesetzt werden. Bei der Geldanlage in Immobilien geht es um Resilienz (Krisenfestigkeit). Dabei müssen Werterhalt, noch besser Wertzuwachs und nachhaltig stabile Mieteinnahmen optimal austariert werden.

Mehr Informationen zum Thema Hebelwirkung hier.

Deutsche Großstädte werden in vier A-D Standorte entsprechend ihrer ökonomischen Bedeutung eingeteilt.

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage muss man sich keineswegs auf die ABC oder D Städte fokussieren. Durch Pandemierisiken, Digitalisierung und die Aussicht auf autonome E-Mobilität spielt die Musik mehr und mehr im Umland großer Städte. Der Speckgürteleffekt überlagert in entwickelten Regionen mittlerweile den Urbanisierungstrend. Allerdings gilt, je spezieller eine Immobilie ist, je kleiner ist ihr Markt.

Immobilienpreise schwanken

Jeder Investor sollte berücksichtigen, dass die Preise für Objekte und Grundstücke schwanken. Schwankende Anschaffungspreise beinhalten Chancen und Risiken. Die Schwankungsbreite von Immobilienpreisen ist aufgrund hoher Kapitalbindung und Transaktionskosten (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar, Gericht etc.) sowie schwieriger Vergleichbarkeit von Objekten vergleichsweise intransparent. Je geringer die Liquidität (Umschlaghäufigkeit), je intransparenter ist die Schwankungsbreite (Volatilität) und je schwieriger wird es für den Investor, einen geeigneten Einstiegspunkt zu identifizieren. Bei der Immobilienfinanzierung drückt sich diese Schwankung durch die Abweichung der Beleihungswerte und Limits bei den Beleihungsgrenzen bzw. Beleihungsausläufen aus.

In Spezialimmobilen darf nur auf großen, liquiden Märkten investiert werden, sonst werden sie schnell zu teuren Ladenhütern. Merke je kleiner der Markt, je stärker sollte auf den Standard gesetzt werden. Die quadratisch, praktisch gute 50 Quadratmeter Wohnung lässt sich zu Topp Mietrenditen in jeder aufstrebenden Kleinstadt vermieten und gut verkaufen. Höhere Leerstandsrisiken werden dabei durch die Möglichkeit zur breiteren Streuung überkompensiert.

Die Themen Klumpenrisiko und Liquidität muss der Anleger beim Erwerb eines Mietobjekts als Kapitalanlage immer berücksichtigen. Zum Preis einer Eigentumswohnung in München können bis zu 7 vergleichbare Wohnungen in zukunftsträchtigen Kleinstädten gekauft werden. Was ist wahrscheinlicher: Der gleichzeitige Ausfall aller 7 Mieten aus Kleinstadtwohnungen oder einer Miete aus München? Was bietet mehr Flexibilität: Der Verkauf einer teuren Wohnung in Frankfurt oder die Möglichkeit, kleine Tranchen des Immobilienportfolios steueroptimiert zu veräußern? Der Vorteil eines qualifizierten Mietspiegels in größeren Städten wird häufig durch überbordende Regulierungsvorschriften neutralisiert (Stichworte: Mietpreisbremse, Nutzungsänderungsverbote, Zeitmietverträge, möblierte Vermietung, airbnb etc.).

Bei der Lageanalyse einer Immobilie werden folgende Perspektiven betrachtet: